Principales mesures de la «loi Omnibus» du 6 mars 2025 en matière d’investissement étranger, immobilier et immigration

Fiscalité internationale

Le Consell General a approuvé le 6 mars dernier la Loi 5/2025, pour une croissance durable et le droit au logement (connue également sous le nom «loi Omnibus»), marquant une étape importante dans la réglementation conçue pour relever les défis sociaux et économiques actuels du marché immobilier, des politiques migratoires et de l'investissement étranger en Andorre. Cette législation vise à garantir un accès durable au logement, à limiter la spéculation immobilière et à favoriser un développement économique équitable.

La loi Omnibus a été publiée le 26 mars 2025 dans le Bulletin Officiel de la Principauté d’Andorre (BOPA), et prévoit son entrée en vigueur 15 jours après le lendemain de sa publication, soit à compter du10 avril 2025. Ci-après un aperçu global des différentes réformes :

1. Mesures en matière d’investissement étranger

La loi Omnibus apporte des modifications majeures à la Loi 10/2012 du 21 juin sur l’investissement étranger, en introduisant de nouvelles restrictions visant à protéger les ressources locales et à garantir un accès plus équilibré au marché immobilier pour les résidents d’Andorre.

Redéfinition du concept de l’investissement étranger

Le concept d’investissement étranger a été redéfini, tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales et il a été effectué une distinction entre investissements étranger immobiliers et investissements étranger directs (art. 2 Llei 5/2025, du 6 mars 2025).

Deux catégories distinctes sont désormais reconnues :

Investissement étranger immobilier : concerne toute acquisition de la propriété ou d’autres droits réels sur des biens immobiliers, par le biais de promotions immobilières, ou encore à travers des concessions administratives impliquant l’usage privatif de biens immeubles.
Investissement étranger direct : concerne la prise de participation dans des sociétés commerciales andorranes, ainsi que la création, l’expansion ou la modification de succursales ou d’autres types d’établissements permanents en Andorre.

Limitations au niveau de l’investissement étranger immobilier

À partir du 10 avril 2025, entrée en vigueur de loi Omnibus, les investisseurs étrangers se verront appliquer les limitations suivantes au niveau des investissements dans l’immobilier en Andorre (art. 9 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025) :

Au niveau du nombre d’immeubles autorisés à l’acquisition

Les investisseurs étrangers ne pourront acquérir qu’un seul des biens immobiliers suivants :

- Soit une parcelle pour construire une maison individuelle ou une maison individuelle existante.
- Soit un maximum de deux unités résidentielles (appartements ou studios) avec leurs annexes, limitées à trois places de stationnement et trois espaces de stockage par unité. Par exception, ne rentrent pas dans cette limitation, les logements destinés à la location à un prix abordable pour une résidence principale et permanente, sous réserve d’un engagement locatif d’au moins 10 ans.
- Soit six places de stationnement.

Restrictions particulières de l’investissement étranger

Les investissements étrangers dans la promotion immobilière à des fins spéculatives sont interdits. Cependant, sont notamment exemptées les promotions immobilières destinées exclusivement à la location de logements pour résidence habituelle et permanente, à condition qu’au moins 50 % des logements soient proposés à des prix abordables et que la location soit maintenue pendant un minimum de 10 ans. Cette exception inclut également les investissements relatifs aux zones communes, aux parkings et aux caves associés aux logements en location.

Par ailleurs, sont également interdits les investissements immobiliers destinés à des logements ou hébergements touristiques ainsi que les contrats de location avec option d’achat ou les baux conclus entre une société et des personnes liées et d’autres actes juridiques pouvant constituer une fraude à la loi.

2. Mesures fiscales pour réduire la spéculation immobilière et faciliter l'accès au logement

La loi Omnibus introduit des réformes fiscales ciblées pour encadrer la spéculation immobilière, encourager la mise en location à des prix abordables et favoriser l’acquisition de logements à usage de résidence principale.

Au niveau de l’Impôt sur les sociétés (IS)

Surtaxe en cas de gains spéculatifs dans l’immobilier - personnes morales :

Les gains réalisés dans un délai inférieur à 5 ans suivant l’acquisition du bien immobilier sont considérés comme des gains spéculatifs. Dans ce cas, les gains provenant de la vente de propriétés dans les 2 premières années sont soumis à une surtaxe de 10 %. Si la période entre l'achat et la vente est comprise entre 2 et 5 ans, la surtaxe est réduite à 5 % (art. 78 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).

Réduction fiscale renforcée - applicable aux revenus locatifs :

Celle-ci a été portée de 5 %à10 % pour les loyers perçus sur des logements situés en Andorre, utilisés comme résidence principale et permanente. Cette réduction reste soumise à certaines conditions : le loyer ne doit pas dépasser 9 €/m² (au lieu de 8 €/m² précédemment) et un plafond mensuel de 1 250 € s’applique (art. 77 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).

Au niveau de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPP)

Des incitations sont introduites pour les personnes physiques :

Surtaxe pour gains spéculatifs dans l’immobilier : comme pour l’impôt sur les sociétés (IS), une surtaxe s’applique aux gains spéculatifs réalisés lors de la cession de biens immobiliers situés en Andorre, lorsque la détention est inférieure à 5 ans (cf. même taux de surtaxe que l’IS indiqués ci-avant) – art. 79, la Llei 5/2025 du 6 mars 2025.
Déduction renforcée pour location à prix modéré : les bailleurs peuvent appliquer un abattement supplémentaire de 10 % sur leurs revenus locatifs (sous les mêmes plafonds que ci-dessus au niveau de l’IS), si le logement est destiné à la résidence principale (art. 79, alinéa 1 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).
Réduction pour investissement dans le logement principal : portée à 50 % des montants investis, dans la limite de 5 000 € par an, cette réduction s’applique également à l’achat de biens mis en location à prix abordable (art. 79 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).

Au niveau de l’impôt sur les revenus des non-résidents (IRNR)

Les taux d'imposition de l’IRNR ont été révisés pour les revenus provenant de la cession de biens immobiliers. Ainsi, un taux de 25 % s’applique lorsque la cession intervient avant 2 ans à compter de la date d’acquisition. Pour une détention comprise entre 2 et 5 ans, le taux est réduit à 20 %, puis à 15 % pour une détention entre 5 et 10 ans(art. 80 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).

Au niveau de l’impôt sur transmissions patrimoniales (ITP)

Les résidents andorrans peuvent bénéficier d’une exonération de l’impôt sur les transmissions patrimoniales lors de l’achat de leur première résidence, à condition que la valeur du bien n’excède pas 600 000 €. Cette exonération est soumise au respect de plusieurs conditions telles que disposer de revenus inférieurs à un certain plafond et occuper le logement comme résidence habituelle et permanente pendant au moins 4 ans, entre autres (art. 81 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).

Au niveau de l’impôt sur l’investissement immobilier étranger

Modification du champ d’application des personnes assujetties à l’impôt sur l’investissement immobilier étranger

Désormais rentrent dans ce champ d’application, entre autres, les résidents d’Andorre, n’ayant pas la nationalité andorrane, qui n’ont pas résidé dans le pays pendant au moins 3 ans au cours des 10 dernières années au moment de l’investissement (Disposició final tercera de la Llei 05/2025 du 6 mars 2025).

Modification des taux d’imposition à l’impôt sur l’investissement immobilier étranger

Les taux d’imposition ont été revus afin de s’adapter aux nouvelles limitations en matière d’investissement étranger immobilier indiquées précédemment (Disposició final tercera de la Llei 05/2025 du 6 mars 2025) :

- Pour la première unité immobilière, qu’il s’agisse d’une parcelle destinée à la construction d’une maison individuelle ou d’un bien existant (maison, appartement ou studio, accompagné de ses annexes et dans la limite de trois places de parking et trois espaces de rangement par unité) : le taux d’imposition est fixé à 3 % sur la valeur réelle de l’investissement.
- Pour la deuxième unité résidentielle, ce taux passe à 5 %.
- Pour toute acquisition excédant ces limites prévues est taxée à hauteur de 10 %.

Bonification fiscale spécifique sur la taxe d’investissement étranger immobilier

Une bonification fiscale de 90 % sur la taxe d’investissement étranger immobilier est désormais prévue lorsque l’investissement est destiné à l’acquisition ou à la construction de logements locatifs à loyer abordable, destinés à la résidence principale et permanente, pour une durée minimale de dix ans. Cette réduction s’applique également aux annexes directement liées à cet usage (parkings, zones communes, etc.). En cas de changement d’usage dans ce délai, l’avantage fiscal devra être intégralement remboursé, avec intérêts (Disposició final tercera de la Llei 05/2025 du 6 mars 2025).

3. Changements en matière d'immigration

Des nouvelles conditions ont été introduites dans la loi Omnibus au niveau des résidences actives et résidences sans activités lucratives (appelées également “passives”). Ces nouvelles règles viennent modifier la Loi 9/2012, du 31 mai de modification de la Loi qualifiée d’immigration.

Résidence active:

Résidence pour compte d'autrui : il est exigé que les travailleurs restent dans le secteur économique pour lequel le permis de résidence a été délivré durant la première année, sauf pour les travailleurs des secteurs de la santé ou de l’éducation, lorsqu'une urgence de personnel justifie cette nécessité, sous réserve d'avoir obtenu une autorisation préalable. Pendant cette période, ils ne peuvent pas non plus exercer d’activité pour leur propre compte. En cas de non-respect de ces conditions, le permis de travail et de résidence peut être annulé (art. 24 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).
Résidence pour travailleur indépendant : pour demander ce type de permis de résidence, à savoir l'obligation de réserver une place avant de soumettre la demande d'autorisation finale. Le délai maximal pour finaliser le processus est de six mois, durant lesquels le demandeur doit fournir les justificatifs nécessaires au Service de l'Immigration (art. 28 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).

Résidence sans activité lucrative (passive):

Modification des investissements éligibles dans des actifs andorrans : les investissements dans des actifs financiers d'entités andorranes ne sont plus acceptés comme critère d'éligibilité pour obtenir la résidence passive. Désormais, sont éligibles les investissements suivants: l’immobilier situé en Andorre, les participations dans des sociétés andorranes, les titres de dette émis uniquement par les administrations publiques andorranes, les produits d’assurance-vie souscrits auprès d’entités andorranes, ainsi que les dépôts non rémunérés auprès de l’Autorité Financière Andorrane (art. 37 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).
Augmentation du seuil minimum d'investissement en immobilier andorran: porté à 600 000 € pour chaque unité acquise, contre 400 000 € auparavant (art. 37 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).
Augmentation du dépôt obligatoire non rémunéré à l'AFA : le dépôt requis a été porté de 47 500 € à 50 000 € pour le demandeur principal, et de 9 500 € à 12 000 € par membre à charge (art. 37 de la Llei 5/2025 du 6 mars 2025).
Prolongations de délai d’investissement obligatoire dans des actifs andorrans: Pour rappel, l’investisseur devait auparavant prouver la réalisation de son investissement minimum dans des actifs andorrans éligibles dans un délai de 6 mois à compter du dépôt de la demande de résidence sans activité lucrative. Désormais, uneprolongation supplémentaire de 6 mois est possible, à condition de justifier un cas de force majeure ou un empêchement lié à un tiers. Passé ce délai (6 ou 12 mois), les justificatifs de l’investissement doivent obligatoirement être présentés, sous peine d’annulation de l’autorisation de résidence.

Cette nouvelle réglementation ne prend pas en compte différents scénarios ou situations spécifiques qui doivent être analysés au cas par cas. Par conséquent, nous considérons qu'il est crucial que les investisseurs étrangers soient bien informés et préparés à se conformer à ces nouvelles réglementations. De cette manière, ils pourront minimiser leurs charges fiscales et maximiser leurs avantages dans le cadre légal en vigueur. L'accompagnement par des experts juridiques et fiscaux sera essentiel pour s'adapter à ces nouvelles règles et maximiser les opportunités offertes par ces réformes.