Principals mesures de la «llei Òmnibus» del 6 de març de 2025 en matèria d’inversió estrangera, immobiliària i immigració

El Consell General va aprovar el passat 6 de març la Llei 5/2025, per a un creixement sostenible i el dret a l’habitatge (coneguda també com a «llei Òmnibus»), marcant una fita important en la regulació dissenyada per afrontar els desafiaments socials i econòmics actuals del mercat immobiliari, de les polítiques migratòries i de la inversió estrangera a Andorra. Aquesta legislació té com a objectiu garantir un accés sostenible a l’habitatge, limitar l’especulació immobiliària i afavorir un desenvolupament econòmic equitatiu.

La llei Òmnibus va ser publicada el 26 de març de 2025 al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra (BOPA), i preveu la seva entrada en vigor 15 dies després de l’endemà de la seva publicació, és a dir, a partir del 10 d’abril de 2025. A continuació, un resum global de les diferents reformes:

1. Mesures en matèria d’inversió estrangera

La llei Òmnibus introdueix modificacions importants a la Llei 10/2012 del 21 de juny sobre la inversió estrangera, introduint noves restriccions amb l’objectiu de protegir els recursos locals i garantir un accés més equilibrat al mercat immobiliari per als residents d’Andorra.

Redefinició del concepte d’inversió estrangera

El concepte d’inversió estrangera ha estat redefinit, tant per a les persones físiques com per a les persones jurídiques, i s’ha fet una distinció entre inversions estrangeres immobiliàries i inversions estrangeres directes (art. 2 Llei 5/2025, del 6 de març de 2025).

Ara es reconeixen dues categories diferenciades:

• Inversió estrangera immobiliària: fa referència a qualsevol adquisició de la propietat o d’altres drets reals sobre béns immobles, mitjançant promocions immobiliàries, o a través de concessions administratives que impliquin l’ús privatiu de béns immobles.
• Inversió estrangera directa: fa referència a la participació en societats comercials andorranes, així com la creació, expansió o modificació de sucursals o altres tipus d’establiments permanents a Andorra.

Limitacions en la inversió estrangera immobiliària

A partir del 10 d’abril de 2025, data d’entrada en vigor de la llei Òmnibus, els inversors estrangers estaran subjectes a les següents limitacions pel que fa a les inversions en el sector immobiliari a Andorra (art. 9 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025):

• Pel que fa al nombre d’immobles autoritzats per adquirir

Els inversors estrangers només podran adquirir un dels béns immobles següents:

• • Una parcel·la per construir una casa unifamiliar o una casa unifamiliar ja existent.
  • Un màxim de dues unitats residencials (apartaments o estudis) amb els seus annexos, limitats a tres places d’aparcament i tres trasters per unitat. Per excepció, no entren dins d’aquesta limitació els habitatges destinats al lloguer a preu assequible per a residència principal i permanent, sempre que hi hagi un compromís de lloguer d’almenys 10 anys.
  • Sis places d’aparcament.

• Restriccions particulars de la inversió estrangera

Les inversions estrangeres en promoció immobiliària amb finalitats especulatives estan prohibides. No obstant això, se n’exclouen les promocions destinades exclusivament al lloguer d’habitatges per a residència habitual i permanent, sempre que almenys el 50% dels habitatges es posin al mercat a preus assequibles i el lloguer es mantingui durant un mínim de 10 anys. Aquesta excepció també inclou les inversions relatives a zones comunes, aparcaments i trasters associats als habitatges de lloguer.

A més, també es prohibeixen les inversions immobiliàries destinades a habitatges o allotjaments turístics, així com els contractes de lloguer amb opció de compra o els contractes entre una societat i persones vinculades, i altres actes jurídics que puguin constituir un frau de llei.

2. Mesures fiscals per reduir l’especulació immobiliària i facilitar l’accés a l’habitatge

La llei Òmnibus introdueix reformes fiscals concretes per controlar l’especulació immobiliària, promoure el lloguer a preus assequibles i afavorir l’adquisició d’habitatges destinats a residència principal.

En relació amb l’Impost sobre Societats (IS)

• Recàrrec especial en cas de guanys especulatius en el sector immobiliari – persones jurídiques:
  Els guanys obtinguts en un termini inferior a 5 anys des de l’adquisició del bé immoble es consideren especulatius. En aquest cas, els guanys derivats de la venda en els primers 2 anys estan subjectes a un recàrrec especial del 10 %. Si el període entre compra i venda és entre 2 i 5 anys, el recàrrec especial es redueix al 5 % (art. 78 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).
• Reducció fiscal reforçada – aplicable als ingressos de lloguer:
  S’ha elevat del 5 % al 10 % per als lloguers percebuts per habitatges situats a Andorra i destinats a residència principal i permanent. Aquesta reducció està subjecta a certes condicions: el lloguer no pot superar els 9 €/m² (abans 8 €/m²) i un màxim mensual de 1.250 €. Paral·lelament, s’ha introduït una nova mesura: s’aplicarà una taxa anual als habitatges desocupats durant més de 12 mesos, llevat de causa justificada (art. 77 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).

En relació amb l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF)

S’introdueixen incentius per a les persones físiques:

• Recàrrec per guanys especulatius en el sector immobiliari – persones físiques: com amb l’IS, s’aplica un recàrrec als guanys especulatius obtinguts en la transmissió de béns immobles ubicats a Andorra, si la tinença és inferior a 5 anys (mateixes taxes que l’IS anteriorment indicades) – art. 79, Llei 5/2025 del 6 de març de 2025.
• Deducció per lloguer a preu moderat: els arrendadors poden aplicar una deducció addicional del 10 % sobre els ingressos per lloguer (amb els mateixos límits que els de l’IS), si l’habitatge està destinat a residència principal (art. 79, apartat 1 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).
• Reducció per inversió en habitatge principal: augmentada al 50 % dels imports invertits, amb un límit de 5.000 € anuals, aquesta reducció també s’aplica a la compra de béns destinats al lloguer a preus assequibles (art. 79 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).

En relació amb l’Impost sobre la Renda dels No Residents (IRNR)

S’ha modificat el tipus impositiu per les rendes derivades de la transmissió de béns immobles. S’hi aplica una tipus impositiu del 25 % quan la venda es fa abans de 2 anys des de l’adquisició. Si la tinença és entre 2 i 5 anys, es redueix al 20 %, i després al 15 % si la tinença és entre 5 i 10 anys (art. 80 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).

En relació amb l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)

Els residents andorrans poden beneficiar-se d’una exempció de l’ITP en comprar la seva primera residència, sempre que el valor del bé no superi els 600.000 €. Aquesta exempció està subjecta a condicions com tenir ingressos inferiors a un cert llindar i ocupar l’habitatge com a residència habitual i permanent durant almenys 4 anys, entre d’altres (art. 81 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).

En relació amb l’Impost sobre la Inversió Immobiliària Estrangera

• Modificació de l’àmbit d’aplicació de les persones subjectes a l’impost: ara s’hi inclouen, entre d’altres, els residents d’Andorra que no tenen nacionalitat andorrana i que no hagin residit al país durant almenys 3 anys en els darrers 10 anys al moment de la inversió (Disposició final tercera de la Llei 05/2025 del 6 de març de 2025).
• Modificació dels tipus impositius:
• Per a la primera unitat immobiliària (parcel·la o bé existent): tipus fixat en el 3 % del valor real de la inversió.
• Per a la segona unitat residencial: el tipus és del 5 %.
• Per a tota adquisició que excedeixi aquests límits: s’aplica un tipus del 10 %.
• Bonificació fiscal específica sobre la taxa d’inversió estrangera immobiliària:
  S’estableix una bonificació del 90 % en aquesta taxa quan la inversió es destini a l’adquisició o construcció d’habitatges de lloguer a preu assequible, per a residència principal i permanent, durant un mínim de 10 anys. També inclou les annexes relacionades (aparcaments, zones comunes, etc.). En cas de canvi d’ús durant aquest període, l’avantatge fiscal haurà de ser íntegrament retornat amb interessos (Disposició final tercera de la Llei 05/2025 del 6 de març de 2025).

3. Canvis en matèria d’immigració

S’han introduït noves condicions a la llei Òmnibus en relació amb les residències actives i les residències sense activitats lucratives (“passives”), modificant la Llei 9/2012, del 31 de maig, de modificació de la Llei qualificada d'immigració.

Residència activa:

• Residència i treball -per compte aliè-: s’exigeix que els treballadors romanguin en el sector econòmic pel qual se’ls va concedir el permís durant el primer any, excepte en el cas de personal sanitari o educatiu, per urgències justificades i amb autorització prèvia. Durant aquest període, tampoc poden treballar per compte propi. L’incompliment pot comportar l’anul·lació del permís (art. 24 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).
• Residència per compte propi: per sol·licitar aquest permís, cal reservar plaça abans de presentar la sol·licitud definitiva. El termini màxim per completar el procés és de sis mesos, temps durant el qual s’han de presentar els justificants corresponents (art. 28 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).

Residència sense activitat lucrativa (passiva):

• Modificació dels actius elegibles: ja no s’accepten les inversions en actius financers d’entitats andorranes com a criteri d’elegibilitat. Ara són vàlides les inversions en immobles a Andorra, participacions en societats andorranes, deute públic andorrà, assegurances de vida contractades a entitats andorranes i dipòsits no remunerats a l’AFA (art. 37 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).
• Increment del llindar mínim d’inversió immobiliària: passa de 400.000 € a 600.000 € per cada unitat adquirida (art. 37 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).
• Increment del dipòsit obligatori a l’AFA: de 47.500 € a 50.000 € pel sol·licitant principal, i de 9.500 € a 12.000 € per membre a càrrec (art. 37 de la Llei 5/2025 del 6 de març de 2025).
• Pròrroga del termini d’inversió: abans era de 6 mesos; ara es pot ampliar 6 mesos més amb justificació. Transcorregut aquest temps, s’han de presentar els justificants, en cas contrari es cancel·larà l’autorització.

Aquesta nova normativa no contempla diversos escenaris o situacions específiques, que han de ser analitzats cas per cas. Per tant, considerem que és fonamental que els inversors estrangers estiguin ben informats i preparats per complir amb aquestes noves normatives. D’aquesta manera, podran minimitzar les seves càrregues fiscals i maximitzar els seus beneficis dins del marc legal vigent. L’acompanyament per part d’experts jurídics i fiscals serà essencial per adaptar-se a aquestes noves regles i aprofitar al màxim les oportunitats que ofereixen aquestes reformes.