Wichtigste Maßnahmen des „Omnibus-Gesetzes“ vom 6. März 2025 im Bereich ausländischer Investitionen, Immobilien und Einwanderung

Internationale Besteuerung

Der Consell General hat am vergangenen 6. März das Gesetz 5/2025 für nachhaltiges Wachstum und das Recht auf Wohnen verabschiedet(auch bekannt als „Omnibus-Gesetz“), das einen wichtigen Schritt in der Gesetzgebung darstellt, die darauf abzielt, die aktuellen sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt, in der Migrationspolitik und bei ausländischen Investitionen in Andorra anzugehen. Diese Gesetzgebung zielt darauf ab, einen nachhaltigen Zugang zu Wohnraum zu gewährleisten, Immobilienspekulation zu begrenzen und eine gerechte wirtschaftliche Entwicklung zu fördern.

Das Omnibus-Gesetz wurde am 26. März 2025 im Amtsblatt des Fürstentums Andorra (BOPA) veröffentlicht und sieht sein Inkrafttreten 15 Tage nach dem Tag nach seiner Veröffentlichung vor, also ab dem 10. April 2025. Nachstehend ein Überblick über die verschiedenen Reformen:

1. Maßnahmen im Bereich ausländischer Investitionen

Das Omnibus-Gesetz bringt relevante Änderungen am Gesetz 10/2012 vom 21. Juni über ausländische Investitionen mit sich, indem neue Beschränkungen eingeführt werden, die darauf abzielen, lokale Ressourcen zu schützen und einen ausgewogeneren Zugang zum Immobilienmarkt für die Einwohner Andorras zu gewährleisten.

Neudefinition des Begriffs ausländische Investition

Der Begriff der ausländischen Investition wird sowohl für natürliche als auch juristische Personen neu definiert, wobei zwischen ausländischer Immobilieninvestition und direkter ausländischer Investition unterschieden wird (Art. 2 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025):

Ausländische Immobilieninvestition: umfasst jeden Erwerb von Eigentum oder anderen dinglichen Rechten an Immobilien, entweder durch Immobilienprojekte oder durch Verwaltungsverträge, die eine ausschließliche Nutzung von Immobilien beinhalten.
Direkte ausländische Investition: bezieht sich auf die Beteiligung an andorranischen Handelsgesellschaften sowie auf die Gründung, Erweiterung oder Änderung von Zweigniederlassungen oder anderen Arten von dauerhaften Einrichtungen in Andorra.

Beschränkungen für ausländische Immobilieninvestitionen

Ab dem 10. April 2025 unterliegen ausländische Investoren den folgenden Beschränkungen im Immobiliensektor in Andorra (Art. 9 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025):

In Bezug auf die Anzahl der zum Erwerb zugelassenen Immobilien:

Ausländische Investoren dürfen nur eine der folgenden Immobilien erwerben:

- Ein Grundstück zum Bau eines Einfamilienhauses oder ein bestehendes Einfamilienhaus.
- Maximal zwei Wohneinheiten (Wohnungen oder Studios) mit ihren Nebengebäuden, beschränkt auf drei Stellplätze und drei Lagerräume pro Einheit. Ausnahme: von dieser Beschränkung ausgenommen sind Wohnungen, die zu einem erschwinglichen Preis als Haupt- und Dauerwohnsitz vermietet werden, sofern eine Mietverpflichtung von mindestens 10 Jahren besteht.
- Sechs Stellplätze.

Besondere Beschränkungen

Ausländische Investitionen in Immobilienprojekte zu spekulativen Zwecken sind verboten. Ausgenommen sind insbesondere Immobilienprojekte, die ausschließlich der Vermietung von Wohnraum als Haupt- und Dauerwohnsitz dienen, vorausgesetzt, dass mindestens 50 % der Wohnungen zu erschwinglichen Preisen angeboten und die Vermietung für mindestens 10 Jahre aufrechterhalten wird. Diese Ausnahme umfasst auch Investitionen in Gemeinschaftsbereiche, Parkplätze und Keller, die mit den Mietwohnungen verbunden sind.

Darüber hinaus sind Immobilieninvestitionen für touristische Unterkünfte sowie Mietverträge mit Kaufoption oder Mietverträge zwischen einer Gesellschaft und verbundenen Personen sowie andere rechtliche Handlungen, die einen Gesetzesmissbrauch darstellen könnten, ebenfalls verboten.

2. Steuerliche Maßnahmen zur Reduzierung der Immobilienspekulation und zur Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum

Das Omnibusgesetz führt gezielte steuerliche Reformen ein, um Immobilienspekulation einzudämmen, die Vermietung zu erschwinglichen Preisen zu fördern und den Erwerb von Hauptwohnsitzen zu erleichtern.

Im Bereich der Körperschaftsteuer (IS)

Zuschlag auf spekulative Gewinne im Immobilienbereich – juristische Personen:
Gewinne, die innerhalb von weniger als 5 Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie erzielt werden, gelten als spekulative Gewinne. In diesem Fall unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb der ersten 2 Jahre einem Zuschlag von 10 %. Wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf zwischen zwei und fünf Jahren liegt, reduziert sich der Zuschlag auf 5 % (Art. 78 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).
Erhöhte steuerliche Vergünstigung – anwendbar auf Mieteinnahmen:
Dieser Abzug wurde von 5 % auf 10 % erhöht für Mieten aus Wohnungen in Andorra, die als Haupt- und Dauerwohnsitz genutzt werden. Diese Vergünstigung unterliegt bestimmten Bedingungen: Die Miete darf 9 €/m² (statt zuvor 8 €/m²) nicht überschreiten, und es gilt eine monatliche Höchstgrenze von 1.250 € (Art. 77 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).

Im Bereich der Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF)

Für natürliche Personen wurden Anreize eingeführt:

Zuschlag auf spekulative Gewinne im Immobilienbereich:
Wie bei der Körperschaftsteuer (IS) gilt ein Zuschlag auf spekulative Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Andorra, wenn die Haltedauer unter fünf Jahren liegt (siehe oben genannte Zuschläge gemäß IS) – Art. 79 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025.
Erhöhter Abzug bei Vermietung zu moderatem Preis:
Vermieter können einen zusätzlichen Abzug von 10 % auf ihre Mieteinnahmen geltend machen (unter den gleichen Bedingungen wie bei der IS), wenn die Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt wird (Art. 79, Abs. 1 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).
Steuervergünstigung für Investitionen in den Hauptwohnsitz:
Dieser Abzug wurde auf 50 % der investierten Beträge erhöht, mit einer jährlichen Höchstgrenze von 5.000 €. Er gilt auch für den Erwerb von Immobilien, die zu einem erschwinglichen Mietpreis vermietet werden (Art. 79 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).

Im Bereich der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)

Der IRNR-Tarif wurde für Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien angepasst. So gilt ein Steuersatz von 25 %, wenn die Veräußerung innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Bei einer Haltedauer zwischen 2 und 5 Jahren beträgt der Satz 20 %, und bei einer Haltedauer zwischen fünf und zehn Jahren reduziert sich dieser weiter auf 15 % (Art. 80 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).

Im Bereich der Grunderwerbssteuer (ITP)

Andorranische Steuerresidenten können beim Erwerb ihrer ersten Wohnimmobilie von einer Befreiung von der Grunderwerbssteuer profitieren, sofern der Immobilienwert 600.000 € nicht übersteigt. Diese Befreiung unterliegt mehreren Voraussetzungen, unter anderem der Einhaltung einer Einkommensobergrenze und der Nutzung der Immobilie als Haupt- und Dauerwohnsitz für mindestens vier Jahre (Art. 81 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).

Im Bereich der Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen

Änderung des Anwendungsbereichs der Steuerpflichtigen:

Neu in den Anwendungsbereich einbezogen sind unter anderem in Andorra ansässige Personen ohne andorranische Staatsangehörigkeit, die in den letzten zehn Jahren vor der Investition nicht mindestens drei Jahre im Land gelebt haben (Dritte Schlussbestimmung des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).

Änderung der Steuersätze für ausländische Immobilieninvestitionen:

Die Steuersätze wurden an die neuen Einschränkungen für ausländische Immobilieninvestitionen angepasst (Dritte Schlussbestimmung des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025):

Für die erste Wohneinheit – ob Baugrundstück für ein Einfamilienhaus oder bestehende Immobilie (Haus, Wohnung oder Studio mit zugehörigen Nebeneinheiten, einschließlich maximal drei Parkplätzen und drei Lagerräumen pro Einheit): beträgt der Steuersatz 3 % des realen Investitionswerts.
Für die zweite Wohneinheit steigt der Satz auf 5 %.
Jede weitere Wohneinheit über diese Grenzen hinaus wird mit 10 % besteuert.

Spezifische Steuervergünstigung auf die Steuer für ausländische Immobilieninvestitionen:

Eine Steuervergünstigung von 90 % auf die Steuer für ausländische Immobilieninvestitionen wird gewährt, wenn die Investition dem Erwerb oder Bau von Mietwohnungen mit erschwinglichem Mietzins dient, die als Haupt- und Dauerwohnsitz für mindestens zehn Jahre genutzt werden. Diese Reduktion gilt auch für zugehörige Nebeneinheiten (Parkplätze, Gemeinschaftsbereiche etc.). Bei Nutzungsänderung innerhalb dieses Zeitraums ist der steuerliche Vorteil vollständig mit Zinsen zurückzuzahlen (Dritte Schlussbestimmung des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).

3. Änderungen im Bereich Einwanderung

Neue Bedingungen wurden im Omnibus-Gesetz in Bezug auf aktive Aufenthalte und Aufenthalte ohne Erwerbstätigkeit (auch „passive“ genannt) eingeführt. Diese neuen Regeln ändern das Gesetz 9/2012 vom 31. Mai zur Änderung des qualifizierten Einwanderungsgesetzes.

Aktiver Aufenthalt:

Aufenthalt für Arbeitnehmer:
Es wird verlangt, dass die Arbeitnehmer im ersten Jahr im Wirtschaftssektor verbleiben, für den die Aufenthaltserlaubnis erteilt wurde, außer im Gesundheits- oder Bildungssektor, wenn ein Personalnotstand diese Notwendigkeit rechtfertigt, vorausgesetzt, dass vorher eine Genehmigung eingeholt wurde. Während dieses Zeitraums dürfen sie auch keine selbständige Tätigkeit ausüben. Bei Nichteinhaltung dieser Bedingungen kann die Arbeits- und Aufenthaltserlaubnis widerrufen werden (Art. 24 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).
Aufenthalt für Selbständige:
Zur Beantragung dieses Aufenthaltstitels muss zunächst ein Platz reserviert werden, bevor der endgültige Antrag gestellt wird. Die Frist zur Vervollständigung des Verfahrens beträgt sechs Monate, innerhalb derer der Antragsteller die erforderlichen Nachweise beim Einwanderungsdienst vorlegen muss (Art. 28 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).

Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit (passiv):

Änderung der zulässigen Investitionen in andorranische Vermögenswerte:
Investitionen in Finanzanlagen andorranischer Unternehmen gelten nicht mehr als Kriterium für den Erhalt des passiven Aufenthaltsrechts. Nun gelten als zulässig: Immobilien in Andorra, Beteiligungen an andorranischen Unternehmen, Schuldtitel, die ausschließlich von andorranischen öffentlichen Verwaltungen ausgegeben werden, Lebensversicherungsprodukte andorranischer Anbieter sowie unverzinste Einlagen bei der andorranischen Finanzbehörde (Art. 37 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).
Erhöhung des Mindestinvestitionsbetrags in andorranische Immobilien:
Erhöhung auf 600.000 € pro erworbener Einheit, gegenüber zuvor 400.000 € (Art. 37 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).
Erhöhung der unverzinsten Pflichtkaution bei der AFA:
Die Kaution wurde von 47.500 € auf 50.000 € für den Hauptantragsteller und von 9.500 € auf 12.000 € pro unterhaltsberechtigter Person erhöht(Art. 37 des Gesetzes 5/2025 vom 6. März 2025).
Verlängerung der Frist für Investitionen in andorranische Vermögenswerte:
Zur Erinnerung: Bisher musste der Investor den Nachweis über die Mindestinvestition in zulässige andorranische Vermögenswerte innerhalb von 6 Monaten ab Antragstellung erbringen. Nun ist eine zusätzliche Verlängerung um 6 Monate möglich, sofern höhere Gewalt oder eine von Dritten verursachte Verhinderung geltend gemacht werden kann. Nach Ablauf dieser Frist (6 oder 12 Monate) müssen die Nachweise zwingend vorgelegt werden, andernfalls wird die Aufenthaltserlaubnis widerrufen.

Diese neue Gesetzgebung berücksichtigt keine unterschiedlichen Szenarien oder spezifischen Situationen, die im Einzelfall analysiert werden müssen. Daher halten wir es für entscheidend, dass ausländische Investoren gut informiert und vorbereitet sind, um diese neuen Vorschriften einzuhalten. Auf diese Weise können sie ihre Steuerlast minimieren und ihre Vorteile im Rahmen des geltenden Rechts maximieren. Die Begleitung durch juristische und steuerliche Experten ist entscheidend, um sich an diese neuen Regeln anzupassen und die durch diese Reformen gebotenen Chancen optimal zu nutzen