Principales medidas de la «Ley Ómnibus» del 6 de marzo de 2025 en materia de inversión extranjera, inmobiliaria e inmigración

El Consell General aprobó el pasado 6 de marzo la Ley 5/2025, para un crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda (también conocida como «ley Ómnibus»), marcando un hito importante en la normativa diseñada para afrontar los retos sociales y económicos actuales del mercado inmobiliario, las políticas migratorias y la inversión extranjera en Andorra. Esta legislación tiene como objetivo garantizar un acceso sostenible a la vivienda, limitar la especulación inmobiliaria y fomentar un desarrollo económico equitativo.

La ley Ómnibus fue publicada el 26 de marzo de 2025 en el Boletín Oficial del Principado de Andorra (BOPA), y prevé su entrada en vigor 15 días después del día siguiente a su publicación, es decir, a partir del 10 de abril de 2025. A continuación, se ofrece una visión general de las diferentes reformas:

1. Medidas en materia de inversión extranjera

La Ley Ómnibus introduce modificaciones relevantes a la Ley 10/2012, del 21 de junio, sobre la inversión extranjera, incorporando nuevas restricciones que buscan proteger los recursos locales y garantizar un acceso más equilibrado al mercado inmobiliario para los residentes andorranos.

Redefinición del concepto de inversión extranjera

Se redefine el concepto de inversión extranjera tanto para personas físicas como jurídicas, y se distingue entre inversión extranjera inmobiliaria e inversión extranjera directa (art. 2 de la LLei 5/2025, del 6 de marzo 2025):

• Inversión extranjera inmobiliaria: comprende toda adquisición de propiedad u otros derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sea a través de promociones inmobiliarias o mediante concesiones administrativas que impliquen el uso privativo de bienes inmuebles.
  
  
• Inversión extranjera directa: hace referencia a la participación en sociedades mercantiles andorranas, así como la creación, expansión o modificación de sucursales u otros tipos de establecimientos permanentes en Andorra.

Limitaciones a la inversión extranjera inmobiliaria

A partir del 10 de abril de 2025, los inversores extranjeros estarán sujetos a las siguientes limitaciones (art. 9 de la LLei 5/2025, del 6 de marzo 2025):

• Número de inmuebles autorizados:

• • Una única parcela para construir una vivienda unifamiliar o una vivienda unifamiliar ya existente.
  • Un máximo de dos unidades residenciales (apartamentos o estudios) con sus anexos, limitado a tres plazas de aparcamiento y tres trasteros por unidad.  Excepción: se excluyen de este límite las viviendas destinadas al alquiler a precio asequible para residencia principal y permanente, con un compromiso mínimo de arrendamiento de 10 años.
  • Hasta seis plazas de aparcamiento.

• Restricciones específicas a la inversión extranjera

Se prohíben las inversiones extranjeras en promociones inmobiliarias con fines especulativos. Se exceptúan las promociones destinadas exclusivamente al alquiler de vivienda habitual y permanente, siempre que al menos el 50 % de los inmuebles se alquilen a precios asequibles y por un periodo mínimo de 10 años. Esta excepción también se aplica a inversiones en zonas comunes, parkings y trasteros vinculados.

Asimismo, se prohíben las inversiones inmobiliarias destinadas a viviendas turísticas, contratos de alquiler con opción a compra y arrendamientos entre sociedades y personas vinculadas, así como otros actos jurídicos que puedan constituir fraude de ley.

2. Medidas fiscales para reducir la especulación inmobiliaria y facilitar el acceso a la vivienda

La ley Ómnibus introduce reformas fiscales específicas para encuadrar la especulación inmobiliaria, fomentar el alquiler a precios asequibles y facilitar la adquisición de viviendas para uso como residencia principal.

A nivel del Impuesto sobre Sociedades (IS)

• Recargo en caso de ganancias especulativas en el sector inmobiliario - personas jurídicas

Las ganancias obtenidas en un plazo inferior a 5 años desde la adquisición del bien inmobiliario se consideran especulativas. En este caso, las ganancias provenientes de la venta de propiedades en los primeros 2 años estarán sujetas a un recargo del 10 %. Si el período entre la compra y la venta está comprendido entre 2 y 5 años, el recargo se reduce al 5 % (art. 78 de la Ley 5/2025, de 6 de marzo de 2025).

• Aumento de la deducción fiscal – aplicable a los ingresos por alquiler

La deducción se ha incrementado del 5 % al 10 % para los ingresos por alquiler de viviendas situadas en Andorra utilizadas como residencia principal y permanente. Esta deducción está sujeta a ciertas condiciones: el alquiler no debe superar los 9 €/m² (antes 8 €/m²) y se aplica un límite mensual de 1.250 € (art. 77 En de la Ley 5/2025, de 6 de marzo de 2025).

A nivel del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Se introducen incentivos para las personas físicas:

• Recargo por ganancias especulativas en el sector inmobiliario:  Al igual que en el Impuesto sobre Sociedades, se aplica un recargo a las ganancias especulativas derivadas de la enajenación de bienes inmuebles situados en Andorra, cuando la tenencia sea inferior a 5 años (mismos tipos que los indicados en el IS) – art. 79 de la Ley 5/2025, de 6 de marzo de 2025.
• Deducción reforzada por alquiler a precio moderado: Los arrendadores pueden aplicar una deducción adicional del 10 % sobre los ingresos por alquiler (bajo los mismos límites mencionados anteriormente para el IS), si la vivienda se destina a residencia principal (art. 79.1 de la Ley 5/2025, de 6 de marzo de 2025).
• Deducción por inversión en vivienda habitual: Se eleva al 50 % de las cantidades invertidas, con un máximo de 5.000 € al año. Esta reducción también se aplica a la compra de viviendas destinadas al alquiler a precio asequible(art. 79 de la Ley 5/2025, de 6 de marzo de 2025).

A nivel del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

Los tipos impositivos del IRNR han sido revisados para las rentas derivadas de la venta de bienes inmuebles. Así, se aplica un tipo del 25 % cuando la venta se produce antes de los 2 años desde la fecha de adquisición. Para una tenencia comprendida entre 2 y 5 años, el tipo se reduce al 20 %, y al 15 % para una tenencia de entre 5 y 10 años(art. 80 de la Llei 5/2025 de 6 de marzo de 2025).

A nivel del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Los residentes andorranos pueden beneficiarse de una exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compra de su primera vivienda, siempre queel valor del bienno exceda los600 000 €. Esta exención está sujeta al cumplimiento de varias condiciones, como disponer de ingresos por debajo de un cierto umbral y ocupar la vivienda como residencia habitual y permanente durante al menos 4 años, entre otros requisitos (art. 81 de la Llei 5/2025 de 6 de marzo de 2025).

A nivel del Impuesto sobre la Inversión Inmobiliaria Extranjera

• Modificación del ámbito de aplicación de las personas sujetas al impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera

Ahora quedan incluidas en este ámbito, entre otros, los residentes en Andorra sin nacionalidad andorrana que no hayan residido en el país durante al menos 3 años en los últimos 10 años en el momento de la inversión (Disposición final tercera de la Llei 05/2025 de 6 de marzo de 2025).

• Modificación de los tipos impositivos del impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera

Los tipos impositivos han sido revisados para adaptarse a las nuevas limitaciones en materia de inversión inmobiliaria extranjera mencionadas anteriormente (Disposición final tercera de la Llei 05/2025 de 6 de marzo de 2025):

• • Para la primera unidad inmobiliaria, ya se trate de una parcela destinada a la construcción de una vivienda unifamiliar o de un bien existente (casa, apartamento o estudio, acompañado de sus anexos y hasta un máximo de tres plazas de aparcamiento y tres trasteros por unidad): el tipo impositivo se fija en el 3 % sobre el valor real de la inversión.
  • Para la segunda unidad residencial, este tipo aumenta al 5 %.
  • Cualquier adquisición que exceda estos límites previstos se grava al 10 %.

• Bonificación fiscal específica sobre el impuesto de inversión inmobiliaria extranjera

Se prevé una bonificación fiscal del 90 % sobre el impuesto de inversión inmobiliaria extranjera cuando la inversión se destine a la adquisición o construcción de viviendas de alquiler a precio asequible, destinadas a ser residencia principal y permanente, durante un período mínimo de diez años. Esta reducción también se aplica a los anexos directamente relacionados con este uso (aparcamientos, zonas comunes, etc.). En caso de cambio de uso dentro de este plazo, el beneficio fiscal deberá reembolsarse íntegramente, con intereses (Disposición final tercera de la Llei 05/2025 de 6 de marzo de 2025).

3. Cambios en materia de inmigración

Se han introducido nuevas condiciones en la ley Ómnibus en lo relativo a las residencias activas y residencias sin actividad lucrativa (también conocidas como “pasivas”). Estas nuevas normas modifican la Ley 9/2012, de 31 de mayo, de modificación de la Ley calificada de inmigración.

Residencia activa

• Residencia por cuenta ajena: se exige que los trabajadores permanezcan en el sector económico para el que se otorgó el permiso de residencia durante el primer año, salvo en los sectores sanitario o educativo, cuando una emergencia de personal justifique esta necesidad, y siempre que se haya obtenido autorización previa. Durante este período, tampoco pueden ejercer actividad por cuenta propia. En caso de incumplimiento de estas condiciones, el permiso de trabajo y residencia puede ser anulado (art. 24 de la Llei 5/2025 de 6 de marzo de 2025).
  
  
• Residencia para trabajador por cuenta propia: para solicitar este tipo de permiso de residencia, se establece la obligación de reservar una plaza antes de presentar la solicitud de autorización definitiva. El plazo máximo para completar el proceso es de seis meses, durante los cuales el solicitante debe aportar la documentación justificativa ante el Servicio de Inmigración (art. 28 de la Llei 5/2025 de 6 de marzo de 2025).
  

Residencia sin actividad lucrativa (pasiva)

• Modificación de las inversiones elegibles en activos andorranos: ya no se aceptan las inversiones en activos financieros de entidades andorranas como criterio de elegibilidad para obtener la residencia pasiva. Ahora se consideran elegibles las siguientes inversiones: inmuebles situados en Andorra, participaciones en sociedades andorranas, títulos de deuda emitidos únicamente por administraciones públicas andorranas, productos de seguro de vida contratados con entidades andorranas, así como depósitos no remunerados ante la Autoridad Financiera Andorrana (art. 37 de la Llei 5/2025 de 6 de marzo de 2025).
  
  
• Aumento del umbral mínimo de inversión en inmuebles andorranos: se eleva a 600 000 € por unidad adquirida, frente a los 400 000 € anteriores (art. 37 de la Llei 5/2025 de 6 de marzo de 2025).
  
  
• Aumento del depósito obligatorio no remunerado ante la AFA: el depósito exigido se incrementa de 47 500 € a 50 000 € para el solicitante principal, y de 9 500 € a 12 000 € por cada miembro a cargo (art. 37 de la Llei 5/2025 de 6 de marzo de 2025).
  
  
• Prórrogas del plazo de inversión obligatoria en activos andorranos: recordemos que el inversor debía demostrar la realización de su inversión mínima en activos andorranos elegibles en un plazo de 6 meses desde la presentación de la solicitud de residencia sin actividad lucrativa. Ahora, se permite una prórroga adicional de 6 meses, siempre que se justifique un caso de fuerza mayor o un impedimento relacionado con un tercero. Transcurrido este plazo (6 o 12 meses), los justificantes de la inversión deberán presentarse obligatoriamente, bajo pena de anulación de la autorización de residencia.
  
  

Esta nueva normativa no contempla diversos escenarios o situaciones específicas, que deben analizarse caso por caso. Por tanto, consideramos que es fundamental que los inversores extranjeros estén bien informados y preparados para cumplir con estas nuevas normativas. De este modo, podrán minimizar sus cargas fiscales y maximizar sus beneficios dentro del marco legal vigente. El acompañamiento por expertos jurídicos y fiscales será esencial para adaptarse a estas nuevas reglas y aprovechar al máximo las oportunidades que ofrecen estas reformas.