Einleitung
Das Llei 5/2025 del 6 de març, per al creixement sostenible i dret a l’habitatge (Llei Òmnibus 5/2025) hat die Landschaft der Immobilieninvestitionen in Andorra, insbesondere für ausländische Investoren, grundlegend verändert. Während die neuen Beschränkungen und Abgaben darauf abzielen, den Zugang zu Wohnraum und die Nachhaltigkeit des Marktes zu fördern, haben sie auch die Komplexität bei der Strukturierung von Anlagevehikeln wie Immobilien-SICAVs erhöht.
Eine korrekt strukturierte SICAV kann eine praktikable Option sein, um Investitionen in Immobilienvermögen zu kanalisieren, sofern die geltenden Vorschriften eingehalten werden. Dieser Artikel analysiert, wie eine Immobilien-SICAV im Rahmen des Llei Òmnibus strukturiert werden kann, und hebt die Schlüssel hervor, um ihre steuerlichen und operativen Vorteile zu nutzen, Risiken zu minimieren und die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.
Was ist eine Immobilien-SICAV?
Eine SICAV ist eine kollektive Investmentgesellschaft, die es ermöglicht, Immobilienvermögen innerhalb eines regulierten Rahmens zu verwalten und zu diversifizieren. SICAVs sind besonders nützlich für:
- Family Offices und vermögende Privatpersonen, die eine professionelle Verwaltung anstreben.
- Unternehmensgruppen, die überschüssige Liquidität diversifizieren möchten.
- Immobilieninvestoren, die sich auf Vermietung und Umschichtung von Vermögenswerten konzentrieren.
- Vermögensverwalter, die ein reguliertes Vehikel zur Strukturierung von Portfolios benötigen.
Steuervorteile einer Immobilien-SICAV
Immobilien-SICAVs bieten erhebliche steuerliche Vorteile:
- 0 % Körperschaftssteuer (CIT): SICAVs sind von der Körperschaftssteuer befreit.
- Befreiung für ausländische Investoren: Dividenden und Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Anteilen sind von der Einkommenssteuer für Nichtansässige (IRNR) befreit.
- Befreiung für ansässige Investoren: Dividenden und Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Anteilen sind von der Einkommenssteuer für natürliche Personen (IRPF) und der Körperschaftssteuer (CIT) befreit, sofern Mindestbeteiligungs- und Haltefristen eingehalten werden.
Die Auswirkungen des Llei Òmnibus (und des Llei 3/2024) auf Immobilien-SICAVs
Das Llei Òmnibus (und das Llei 3/2024) hat die Bedingungen für ausländische Immobilieninvestitionen verschärft und betrifft direkt SICAVs mit ausländischer Beteiligung.
Die wichtigsten Änderungen umfassen:
1. Obligatorische vorherige Genehmigung
Die Verpflichtung, eine vorherige behördliche Genehmigung für alle ausländischen Immobilieninvestitionen einzuholen, bestand bereits vor Inkrafttreten des Llei Òmnibus. Dennoch ist ihre wesentliche Bedeutung hervorzuheben, da ohne diese Genehmigung der Notar die Transaktion nicht formalisieren kann. Obwohl dies keine Neuheit ist, bleibt es ein entscheidender Schritt im Prozess.
2. Quantitative Beschränkungen
Ein ausländischer Investor, einschließlich SICAVs mit ausländischer Beteiligung, darf nur erwerben:
- Ein Grundstück für ein Einfamilienhaus.
- Zwei Wohnungen, Apartments oder Studios (mit begrenzten Anhängen).
- Sechs Parkplätze, die nicht mit einer Wohnung verbunden sind.
- Immobilien, die für mindestens 10 Jahre für erschwingliche Mieten bestimmt sind, werden nicht in diese Beschränkungen einbezogen, müssen jedoch bestimmte Anforderungen erfüllen.
3. Nutzungsverbote
- Immobilienentwicklung zum Verkauf: Verboten, es sei denn, 100 % des Projekts sind für Wohnmieten bestimmt, wobei mindestens 50 % zu erschwinglichen Preisen und mit einer Mietverpflichtung von ≥10 Jahren angeboten werden.
- Touristische Unterkünfte: Es ist verboten, Immobilien für Ferien- oder Touristenvermietungen (z. B. HUTs) zu nutzen.
- Umgehungsschemata: Verboten sind Mietverträge mit Kaufoption, Transaktionen zwischen verbundenen Parteien oder jede Operation, die einen Gesetzesbetrug darstellt.
4. Fristen und Überwachung
Nach Erteilung hat die Genehmigung für ausländische Investitionen eine begrenzte Gültigkeit. Die Investition (Erwerb der Immobilie) muss innerhalb der in der Genehmigung angegebenen Frist oder, falls nicht angegeben, innerhalb von sechs Monaten erfolgen. Wird die Transaktion nicht innerhalb dieser Frist abgeschlossen, verfällt die Genehmigung, es sei denn, es wird eine ausdrückliche und einmalige Verlängerung gewährt. Darüber hinaus unterliegen die auferlegten Bedingungen einer zweijährlichen Überprüfung oder einer Überprüfung auf Anforderung des zuständigen Ministeriums gemäß den festgelegten Vorschriften.
5. Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen (IIEI)
Die Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen wird mit progressiven Sätzen von 3 %, 5 % und 10 % erhoben, abhängig von der Anzahl der erworbenen Immobilien. Sobald der Höchstsatz von 10 % erreicht ist, werden alle nachfolgenden Investitionen mit diesem Satz besteuert, was die Kosten erheblich erhöht. Es gibt eine Ermäßigung von 90 %, wenn die Immobilie für erschwingliche Mieten als Haupt- und Dauerwohnsitz für ≥10 Jahre genutzt wird, mit Registrierungs- und Rückerstattungsverpflichtungen im Falle eines Verstoßes.
Ist eine Immobilien-SICAV nach dem Llei Òmnibus noch rentabel?
Ja, solange sie korrekt strukturiert ist. Wichtige Punkte, die zu beachten sind:
- Betriebliche Einschränkungen: Die Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Immobilien und der zulässigen Nutzungen verringern die Flexibilität der SICAVs, Immobilienvermögen effizient zu diversifizieren und zu verwalten.
- Steuerliche Belastung beim Erwerb von Immobilien: Obwohl die allgemeine Besteuerung von SICAVs zweifellos attraktiv ist (0 % CIT, Befreiungen bei IRPF und IRNR), erhöhen die progressiven Abgaben der IIEI auf ausländische Investitionen die Kosten beim Erwerb von Immobilien, insbesondere bei Projekten mit mehreren Käufen.
- Regulatorische Komplexität: Die Notwendigkeit, vorherige Genehmigungen, Steuervergünstigungen (falls zutreffend) und zweijährliche Überprüfungsanforderungen einzuhalten, erhöht die administrative Belastung.
Trotzdem bleiben SICAVs steuerlich attraktiv in Bezug auf die Besteuerung von Einkommen und Kapitalgewinnen, was sie zu einer interessanten Option für spezifische Immobilienprojekte wie langfristige Wohnmieten macht. Es ist jedoch entscheidend, die Käufe sorgfältig zu planen, um die Auswirkungen zu minimieren und die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten.
Fazit
Das Llei Òmnibus 5/2025 hat die Landschaft für Immobilien-SICAVs in Andorra radikal verändert, indem es Beschränkungen auferlegt hat, die ihre Flexibilität einschränken und ihre Betriebskosten erhöhen. Obwohl dieses Anlagevehikel steuerliche Vorteile bietet, hängt seine Rentabilität von einer angemessenen strategischen Planung und der Einhaltung der Vorschriften ab. In diesem Zusammenhang ist es entscheidend, im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, ob es die geeignete Wahl für jedes Investitionsprojekt ist, unter Berücksichtigung der neuen Beschränkungen und der Ziele des Investors.
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