Introduction
La Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i dret a l’habitatge (Llei Òmnibus 5/2025), a transformé le paysage de l’investissement immobilier en Andorre, en particulier pour les investisseurs étrangers. Bien que les nouvelles restrictions et taxes visent à promouvoir l’accès au logement et la durabilité du marché, elles ont également accru la complexité de la structuration de véhicules d’investissement tels que les SICAV immobilières.
Une SICAV correctement structurée peut être une option viable pour canaliser les investissements vers des actifs immobiliers, à condition de respecter la réglementation en vigueur. Cet article analyse comment structurer une SICAV immobilière dans le cadre de la Llei Òmnibus, en mettant en lumière les clés pour tirer parti de ses avantages fiscaux et opérationnels tout en minimisant les risques et en respectant les exigences légales.
Qu’est-ce qu’une SICAV immobilière ?
Une SICAV est une société d’investissement collectif qui permet de gérer et de diversifier des actifs immobiliers dans un cadre réglementé. Les SICAV sont particulièrement utiles pour :
- Les family offices et les grandes fortunes cherchant à professionnaliser la gestion.
- Les groupes d’entreprises souhaitant diversifier leurs excédents de trésorerie.
- Les investisseurs immobiliers orientés vers la location et la rotation d’actifs.
- Les gestionnaires de patrimoine ayant besoin d’un véhicule réglementé pour structurer des portefeuilles.
Avantages fiscaux d’une SICAV immobilière
Les SICAV immobilières offrent des avantages fiscaux significatifs :
- Imposition à 0 % sur l’impôt sur les sociétés (IS) : Les SICAV sont exonérées d’impôts sur les sociétés.
- Exonération pour les investisseurs non-résidents : Les dividendes et les plus-values issues de la vente d’actions sont exonérés de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
- Exonération pour les investisseurs résidents : Les dividendes et les plus-values issues de la vente d’actions sont exonérés de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) et de l’IS, sous réserve de respecter les exigences de participation minimale et de durée de détention.
L’impact de la Llei Òmnibus (et de la Llei 3/2024) sur les SICAV immobilières
La Llei Òmnibus (et la Llei 3/2024) a durci les conditions pour l’investissement immobilier étranger, affectant directement les SICAV avec participation étrangère.
Les principaux changements incluent :
1. Autorisation préalable obligatoire
L’obligation d’obtenir une autorisation administrative préalable pour tout investissement immobilier étranger, existait déjà avant l’entrée en vigueur de la Llei Òmnibus. Cependant, son caractère essentiel mérite d’être souligné, car sans cette autorisation, le notaire ne peut pas formaliser l’opération. Bien que ce ne soit pas une nouveauté, cela reste une étape clé du processus.
2. Limites quantitatives
Un investisseur étranger, y compris les SICAV avec participation étrangère, ne peut acquérir que :
- Une parcelle pour une maison individuelle.
- Deux appartements, studios ou logements (avec annexes limitées).
- Six places de parking non liées à une résidence.
- Les biens destinés à la location abordable pendant au moins 10 ans ne sont pas comptabilisés dans ces limites, mais doivent respecter certains critères.
3. Interdictions d’usage
- Promotion immobilière pour la vente : Interdite, sauf si 100 % du projet est destiné à la location résidentielle, avec au moins 50 % à un prix abordable et un engagement de location ≥10 ans.
- Hébergement touristique : Interdiction d’affecter les biens à la location touristique ou de vacances (comme les HUTs).
- Schémas d’évitement : Interdiction des locations avec option d’achat, des transactions entre parties liées ou de toute opération constituant une fraude à la loi.
4. Délais et suivi
Une fois accordée, l’autorisation d’investissement étranger a une validité limitée. L’investissement (acquisition du bien) doit être réalisé dans le délai indiqué dans l’autorisation ou, à défaut, dans un délai de six mois. Si l’opération n’est pas réalisée dans ce délai, l’autorisation expire, sauf prorogation expresse et unique. De plus, les conditions imposées sont soumises à un suivi bisannuel ou à la demande du ministère compétent, conformément à ce qui est déterminé par voie réglementaire.
5. Impôt sur l’Investissement Immobilier Étranger (IIEI) :
L’impôt sur l’investissement immobilier étranger applique des taux progressifs de 3 %, 5 % et 10 %, selon le nombre de biens acquis. Une fois le taux maximum de 10 % atteint, tous les investissements ultérieurs sont imposés à ce taux, ce qui augmente considérablement les coàts. Une réduction de 90 % est disponible lorsque le bien est destiné à la location abordable en tant que résidence principale et permanente pendant ≥ 10 ans, avec des obligations d’enregistrement et de remboursement en cas de non-respect.
Une SICAV immobilière est-elle encore viable après la Llei Òmnibus ?
Oui, à condition qu’elle soit correctement structurée. Points clés à considérer :
- Restrictions opérationnelles : Les limitations sur le nombre de biens et les usages autorisés réduisent la flexibilité des SICAV pour diversifier et gérer efficacement les actifs immobiliers.
- Charge fiscale sur l’acquisition de biens : Bien que la fiscalité générale des SICAV soit indéniablement attractive (0 % IS, exonérations IRPF et IRNR), la taxation progressive de l’IIEI sur l’investissement étranger augmente les coàts au moment de l’acquisition, en particulier pour les projets impliquant plusieurs acquisitions.
- Complexité réglementaire : La nécessité de respecter les autorisations préalables, les réductions fiscales (le cas échéant) et les exigences de suivi bisannuel ajoute une charge administrative.
Malgré cela, les SICAV restent fiscalement attractives en termes d’imposition sur les revenus et les plus-values, ce qui en fait une option intéressante pour des projets immobiliers spécifiques, comme la location résidentielle à long terme. Cependant, il est essentiel de planifier soigneusement les acquisitions pour minimiser l’impact et garantir la conformité réglementaire.
Conclusion
La Llei Òmnibus 5/2025 a radicalement changé le paysage des SICAV immobilières en Andorre, imposant des restrictions qui limitent leur flexibilité et augmentent leurs coàts opérationnels. Bien que ce véhicule d’investissement offre des avantages fiscaux, sa viabilité dépend d’une planification stratégique adéquate et du respect des réglementations. Dans ce contexte, il est crucial d’évaluer en détail si, dans chaque cas spécifique, il s’agit de la solution adaptée à chaque projet d’investissement, en tenant compte des nouvelles limitations et des objectifs de l’investisseur.
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