La SICAV immobiliària a Andorra: inversió estratègica en un entorn regulat (Anàlisi a la llum de la Llei Òmnibus)

Introducció

La Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge (Llei Òmnibus 5/2025), ha transformat el panorama de la inversió immobiliària a Andorra, especialment per als inversors estrangers. Tot i que les noves restriccions i gravàmens tenen com a objectiu promoure l’accés a l’habitatge i la sostenibilitat del mercat, també han incrementat, en certa mesura, la complexitat per estructurar vehicles d’inversió com les SICAV immobiliàries.

Una SICAV correctament estructurada pot ser una opció viable per canalitzar inversions cap a actius immobiliaris, sempre que es compleixi amb la normativa vigent. Aquest article analitza com estructurar una SICAV immobiliària en el marc de la Llei Òmnibus, destacant les claus per aprofitar els seus avantatges fiscals i operatius, alhora que es minimitzen riscos i es compleixen els requisits legals.

Què és una SICAV immobiliària?

Una SICAV és una societat d’inversió col·lectiva que permet gestionar i diversificar actius immobiliaris dins d’un marc regulat. Les SICAV són especialment útils per a:

• Family offices i grans patrimonis que busquen professionalitzar la gestió.
• Grups empresarials que volen diversificar excedents de tresoreria.
• Inversors immobiliaris orientats al lloguer i rotació d’actius.
• Gestors patrimonials que necessiten un vehicle regulat per estructurar carteres.

Avantatges fiscals d’una SICAV immobiliària

Les SICAV immobiliàries ofereixen avantatges fiscals significatius:

• Tributació al 0 % en l’Impost sobre Societats (IS): Les SICAV estan exemptes d’aquest impost.
• Exempció per a inversors no residents: Els dividends i les plusvàlues derivades de la venda d’accions estan exemptes de l’Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR).
• Exempció per a inversors residents: Els dividends i les plusvàlues derivades de la venda d’accions estan exemptes de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) i de l’IS, sempre que es compleixin els requisits de participació mínima i de tinença.

L’impacte de la Llei Òmnibus (i de la Llei 3/2024) en les SICAV immobiliàries

La Llei Òmnibus (i la Llei 3/2024) ha endurit les condicions per a la inversió immobiliària estrangera, afectant directament les SICAV amb participació estrangera.
Els principals canvis inclouen:

1. Autorització prèvia obligatòria

L’obligació d’obtenir una autorització administrativa prèvia per a tota inversió immobiliària estrangera ja existia abans de l’entrada en vigor de la Llei Òmnibus. No obstant això, cal destacar-ne el caràcter essencial, ja que sense aquesta autorització, el notari no pot formalitzar l’operació. Tot i que no és una novetat, continua sent un pas clau dins del procés.

2. Límits quantitatius

Un inversor estranger, incloses les SICAV amb participació estrangera, només pot adquirir:

• Una parcel·la per a una llar unifamiliar.
• Dos pisos, apartaments o estudis (amb annexos limitats).
• Sis places d’aparcament no vinculades a un habitatge.
• Els immobles destinats a lloguer assequible durant almenys 10 anys no es computen dins d’aquests límits, però han de complir certs requisits.

3. Prohibicions d’ús

• Promoció immobiliària per a la venda: Prohibida, excepte si el 100 % del projecte es destina a lloguer residencial, amb almenys el 50 % a preu assequible i un compromís de lloguer ≥10 anys.
• Allotjament turístic: Prohibit destinar immobles a lloguer vacacional o turístic (com els HUTs).
• Esquemes elusius: Prohibits els lloguers amb opció de compra, entre parts vinculades o qualsevol operació que constitueixi frau de llei.

4. Terminis i seguiment:

Un cop concedida, l’autorització d’inversió estrangera té una validesa limitada. La inversió (adquisició de l’immoble) s’ha de realitzar dins del termini indicat a l’autorització o, en defecte d’això, en sis mesos. Si no es materialitza l’operació dins d’aquest termini, l’autorització caduca, excepte pròrroga expressa i per una sola vegada. A més, les condicions imposades estan subjectes a un seguiment bianual o quan així ho requereixi el ministeri competent, segons el que es determini reglamentàriament.

5. Impost sobre la inversió immobiliària estrangera (IIEI):

L’impost sobre la inversió immobiliària estrangera aplica tipus impositius del 3 %, 5 % i 10 %, segons el nombre d’immobles adquirits. Un cop assolit el tipus màxim del 10 %, totes les inversions posteriors tributen a aquest tipus, cosa que incrementa significativament els costos. Hi ha una bonificació del 90 % quan l’immoble es destina a lloguer a preu assequible com a residència habitual i permanent durant ≥10 anys, amb obligacions de registre i de reintegrament en cas d’incompliment.

Segueix sent viable una SICAV immobiliària després de la Llei Òmnibus?

Sí, sempre que estigui correctament estructurada. Punts clau a considerar:

• Restriccions operatives: Les limitacions en el nombre d’immobles i els usos permesos redueixen la flexibilitat de les SICAV per diversificar i gestionar actius immobiliaris de manera eficient.
• Càrrega fiscal en l’adquisició d’immobles: Tot i que la fiscalitat general de les SICAV és, sens dubte, atractiva (0 % en IS, exempcions en IRPF i IRNR), el gravamen progressiu de l’IIEI a la inversió estrangera incrementa els costos en el moment d’adquirir immobles, especialment en projectes amb múltiples adquisicions.
• Complexitat reguladora: La necessitat de complir amb autoritzacions prèvies, bonificacions fiscals (si escau) i requisits de seguiment bianual afegeix una càrrega administrativa.
  
  

Malgrat això, les SICAV continuen sent fiscalment atractives en termes de tributació sobre rendes i plusvàlues, cosa que les converteix en una opció interessant per a projectes immobiliaris específics, com el lloguer residencial a llarg termini. No obstant això, és fonamental planificar acuradament les adquisicions per minimitzar l’impacte i garantir el compliment normatiu.

Conclusió

La Llei Òmnibus 5/2025 ha canviat radicalment el panorama per a les SICAV immobiliàries a Andorra, imposant restriccions que limiten la seva flexibilitat i augmenten els seus costos operatius. Tot i que aquest vehicle d’inversió ofereix avantatges fiscals, la seva viabilitat depèn d’una planificació estratègica adequada i del compliment normatiu. En aquest context, és fonamental avaluar amb detall si, en cada cas concret, és l’opció adequada per a cada projecte d’inversió, considerant tant les noves limitacions com els objectius de l’inversor.

Necessiteu assessorament?

Si esteu considerant estructurar una SICAV immobiliària o avaluar alternatives d’inversió a Andorra, el nostre equip legal us pot ajudar a navegar per aquest entorn normatiu complex. Contacteu-nos per analitzar el vostre cas i dissenyar una estratègia adaptada a les vostres necessitats.