Introducción
La Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i dret a l’habitatge (Llei Òmnibus 5/2025) ha transformado el panorama de la inversión inmobiliaria en Andorra, especialmente para los inversores extranjeros. Aunque las nuevas restricciones y gravámenes buscan promover el acceso a la vivienda y la sostenibilidad del mercado, también han incrementado, en cierta medida, la complejidad para estructurar vehículos de inversión como las SICAV inmobiliarias.
Una SICAV correctamente estructurada puede ser una opción viable para canalizar inversión hacia activos inmobiliarios, siempre que se cumpla con la normativa vigente. Este artículo analiza cómo estructurar una SICAV inmobiliaria en el marco de la Llei Òmnibus, destacando las claves para aprovechar sus ventajas fiscales y operativas, mientras se minimizan riesgos y se cumplen los requisitos legales.
¿Qué es una SICAV inmobiliaria?
Una SICAV es una sociedad de inversión colectiva que permite gestionar y diversificar activos inmobiliarios bajo un marco regulado. Las SICAV son altamente útiles para:
- Family offices y grandes patrimonios que buscan profesionalizar la gestión.
- Grupos empresariales que desean diversificar excedentes de tesorería.
- Inversores inmobiliarios orientados al alquiler y rotación de activos.
- Gestores patrimoniales que necesitan un vehículo regulado para estructurar carteras.
Ventajas fiscales de una SICAV inmobiliaria
Las SICAV inmobiliarias ofrecen ventajas fiscales significativas:
- Tributación al 0% en el Impuesto sobre Sociedades (IS)
- Exención para inversores no residentes: Los dividendos y ganancias de capital por venta de acciones están exentos del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
- Exención para inversores residentes: Dividendos y ganancias de capital por venta de acciones están exentos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) e IS, siempre que se cumplan los requisitos de participación mínima y tenencia.
El impacto de la Llei Òmnibus (y de la Llei 3/2024) en las SICAV inmobiliarias
La Llei Òmnibus (y la Llei 3/2024) ha endurecido las condiciones para la inversión inmobiliaria extranjera, afectando directamente a las SICAV con participación extranjera.
Los principales cambios incluyen:
1. Autorización previa obligatoria
La obligación de obtener una autorización administrativa previa para toda inversión inmobiliaria extranjera ya existía antes de la entrada en vigor de la Llei Òmnibus. Sin embargo, es importante enfatizar su carácter esencial, ya que sin dicha autorización, el notario no puede formalizar la operación. Aunque no es una novedad, sigue siendo un paso clave dentro del proceso.
2. Límites cuantitativos
Un inversor extranjero, incluidas las SICAV con participación extranjera, solo puede adquirir:
- Una parcela para un hogar unifamiliar.
- Dos pisos, apartamentos o estudios (con anexos limitados).
- Seis plazas de aparcamiento no vinculadas a una vivienda.
- Los inmuebles destinados a alquiler asequible durante al menos 10 años no se computan dentro de estos límites, pero deben cumplir ciertos requisitos.
3. Prohibiciones de uso
- Promoción inmobiliaria para venta: Prohibida salvo si el 100% del proyecto se destina a alquiler residencial, con al menos el 50% a precio asequible y un compromiso de alquiler ≥10 años.
- Alojamiento turístico: Prohibido destinar inmuebles a alquiler vacacional o turístico (como HUTs).
- Esquemas elusivos: Prohibidos los alquileres con opción de compra, entre partes vinculadas o cualquier operación que constituya fraude de ley.
4. Plazos y seguimiento
Una vez concedida, la autorización de inversión extranjera tiene validez limitada. La inversión (adquisición del inmueble) debe realizarse dentro del plazo indicado en la autorización o, en su defecto, en seis meses. Transcurrido dicho plazo sin materializar la operación, la autorización caduca, salvo prórroga expresa y por una sola vez. Además, las condiciones impuestas quedan sujetas a un seguimiento bianual o cuando así lo requiera el ministerio competente, conforme a lo que se determine reglamentariamente.
5. Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (IIEI)
El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria aplica tipos impositivos del 3%, 5% y 10%, según el número de inmuebles adquiridos. Una vez alcanzado el tipo máximo del 10%, todas las inversiones posteriores tributan a este tipo, lo que incrementa significativamente los costes. Existe una bonificación del 90 % cuando el inmueble se destina a alquiler a precio asequible como residencia habitual y permanente durante ≥ 10 años, con obligaciones de registro y de reintegro si se incumple.
¿Sigue siendo viable una SICAV inmobiliaria post Llei Òmnibus?
Sí, siempre y cuando se estructure correctamente.
Algunos puntos clave a considerar:
- Restricciones operativas: Las limitaciones en el número de inmuebles y los usos permitidos reducen la flexibilidad de las SICAV para diversificar y gestionar activos inmobiliarios de forma eficiente.
- Carga fiscal en la adquisición de inmuebles: Aunque la fiscalidad general de las SICAV es, sin duda, atractiva (0% en IS, exenciones en IRPF e IRNR), el gravamen progresivo del IIEI a la inversión extranjera incrementan los costes en el momento de adquirir inmuebles, especialmente en proyectos con múltiples adquisiciones.
- Complejidad regulatoria: La necesidad de cumplir con autorizaciones previas, bonificaciones fiscales (si fuera el caso) y requisitos de seguimiento bianual añade una carga administrativa.
Sin perjuicio de lo anterior, las SICAV siguen siendo fiscalmente atractivas en términos de tributación sobre rentas y plusvalías, lo que las convierte en una opción interesante para proyectos inmobiliarios específicos, como el alquiler residencial a largo plazo. Sin embargo, es fundamental planificar cuidadosamente las adquisiciones para minimizar el impacto y garantizar el cumplimiento normativo.
Conclusión
La Llei Òmnibus 5/2025 ha cambiado radicalmente el panorama para las SICAV inmobiliarias en Andorra, imponiendo restricciones que limitan su flexibilidad y aumentan sus costes operativos. Aunque este vehículo de inversión ofrece ventajas fiscales, su viabilidad depende de una adecuada planificación estratégica y del cumplimiento normativo. En este contexto, es fundamental evaluar a detalle si, en cada caso concreto, es lo adecuado para cada proyecto de inversión, considerando tanto las nuevas limitaciones como los objetivos del inversor
¿Necesita asesoramiento?
Si está considerando estructurar una SICAV inmobiliaria o evaluar alternativas de inversión en Andorra, nuestro equipo legal puede ayudarle a navegar este complejo entorno normativo. Contáctenos para analizar su caso y diseñar una estrategia adaptada a sus necesidades.
