Die Bedeutung der Immobilien-Due-Diligence in Andorra vor dem Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie in Andorra ist eine bedeutende Entscheidung, die Vorsicht, Vorbereitung und vor allem eine gründliche Due Diligence erfordert. Das Unterzeichnen eines Reservierungs- oder Anzahlungsvertrags ohne sorgfältige Analyse kann den Käufer finanziellen und rechtlichen Risiken aussetzen, wie etwa Vertragsstrafen, dem Verlust geleisteter Anzahlungen oder Problemen mit der Immobilie. In diesem Artikel beleuchten wir die Schlüsselaspekte der Immobilien-Due-Diligence in Andorra und geben praktische Tipps zum Schutz Ihrer Interessen.

Wie läuft der Immobilienkauf in Andorra ab?

Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Preis und die Bedingungen der Immobilie geeinigt haben, ist der nächste Schritt die formelle Verpflichtung durch einen Reservierungsvertrag (häufig bei Neubauten) oder einen Anzahlungsvertrag. Diese Verträge werden in der Regel zwischen den Parteien, häufig unter Mitwirkung von Anwälten oder Immobilienmaklern, abgeschlossen und bedürfen nicht der Mitwirkung eines Notars. Ziel ist es, die Grundlage für den künftigen Kaufvertrag zu schaffen, wobei Pflichten und Bedingungen beider Parteien festgelegt werden, um die Klarheit der Vereinbarung sicherzustellen. Während der im Vertrag vereinbarten Frist bereiten die Parteien die erforderlichen Unterlagen für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vor. In Andorra gibt es kein gesetzliches Rücktrittsrecht, daher hängt jede Rücktrittsmöglichkeit ausschließlich von den im Vertrag vereinbarten Klauseln ab.

Der Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf in Andorra

Der Reservierungsvertrag ist ein in Andorra häufig verwendetes Instrument zum Erwerb von Neubauten oder sich im Bau befindlichen Wohnungen. Durch diesen Vertrag kann der Käufer eine bestimmte Immobilie gegen eine Anzahlung, die auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet wird, reservieren. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer, in der Regel ein Bauträger, die Immobilie zum vereinbarten Termin und entsprechend den vereinbarten Spezifikationen zu übergeben.

Dieser Vertrag legt die wesentlichen Bedingungen der Transaktion fest, wie Preis, Übergabetermin und Merkmale der Immobilie, und schafft eine verbindliche Verpflichtung für beide Parteien. Diese Bedingungen bilden die Grundlage für den späteren notariellen Kaufvertrag. Es ist entscheidend, die Klauseln des Reservierungsvertrags sorgfältig zu prüfen, da Vertragsverletzungen finanzielle Konsequenzen haben können, insbesondere wenn keine spezifischen Schutzmaßnahmen vorgesehen sind.

Arten von Anzahlungsverträgen in Andorra

Wenn beim Kauf keine anfängliche Reservierung erfolgt, wird häufig ein Anzahlungsvertrag verwendet. Es ist wichtig, die verschiedenen Arten solcher Verträge zu kennen, da sie unterschiedliche Rechte und Pflichten mit sich bringen:

• Bestätigende Anzahlung (Arras confirmatorias): Diese sichern zu, dass der Kauf innerhalb einer bestimmten Frist abgeschlossen wird. Bei Nichterfüllung durch eine Partei kann die andere Partei entweder die Vertragserfüllung oder dessen Auflösung sowie Schadenersatz verlangen.
• Rücktrittsrechtliche Anzahlung (Arras penitenciales): Diese ermöglichen es beiden Parteien, vom Kauf zurückzutreten. Verzichtet der Käufer, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. In Andorra sind die arras penitenciales am gebräuchlichsten, da sie mehr Flexibilität bieten.

Ein realer Fall in Andorra verdeutlicht die Risiken fehlender Schutzklauseln: Ein ausländischer Käufer unterzeichnete einen Reservierungsvertrag mit einem Bauträger und zahlte 20.000 Euro an. Er konnte jedoch aufgrund unerwarteter Beschränkungen kein Bankkonto in Andorra eröffnen und erhielt daher keine Genehmigung für die Auslandsinvestition, die für den Kauf erforderlich war. Da der Vertrag keine Rückzahlungsklausel für diesen Fall enthielt, behielt der Bauträger die Anzahlung ein. Dieser Fall zeigt, wie wichtig es ist, spezifische Schutzklauseln zu verhandeln, um sich vor unvorhersehbaren Umständen zu schützen.

Schlüsselbereiche einer effektiven Immobilien-Due-Diligence

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollte die Due Diligence folgende kritische Aspekte abdecken:

1. Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie

In Andorra gibt es kein Grundbuch wie in anderen Ländern, was die Sorgfaltspflicht noch wichtiger macht. Alle Informationen über die Immobilie müssen anhand des Grundbuchs und der notariellen Urkunden überprüft werden. Es ist wichtig, sich zu vergewissern, dass:

• Der Verkäufer ist der rechtmäßige Eigentümer und hat das Recht zu verkaufen.

• Es gibt keine versteckten Lasten wie Hypotheken, Pfandrechte oder Dienstbarkeiten. Es ist wichtig zu beachten, dass das Kataster in Andorra nicht alle rechtlichen Lasten wie Hypotheken oder Pfandrechte abbildet. Daher ist es unerlässlich, auch die notariellen Urkunden und andere rechtliche Dokumente zu prüfen.

• An der Immobilie vorgenommene Änderungen oder Umbauten werden korrekt eingetragen. Wenn zum Beispiel eine Terrasse in ein Zimmer umgewandelt wurde, muss diese Veränderung legalisiert werden, da sie sonst zu Problemen beim Verkauf führen kann.

In einem konkreten Fall in Andorra entdeckte ein Käufer nach der Vertragsunterzeichnung eine versteckte Gebühr für einen Tausch, der aufgrund eines Verwaltungsfehlers nicht im Grundbuch eingetragen war. Dadurch verzögerte sich die Transaktion und es fielen teure Anwaltskosten an.

2. Bewertung des Wertes der Immobilie

Die Kenntnis des andorranischen Immobilienmarktes ist unerlässlich, um festzustellen, ob die Immobilie ihren Preis wert ist. Die Beauftragung eines unabhängigen Gutachters und die Konsultation erfahrener und seriöser Immobilienexperten helfen dabei, Überzahlungen oder den Erwerb einer Immobilie mit wertmindernden Mängeln zu vermeiden.

3. Bewertung des Immobilienwerts

Die Kenntnis des andorranischen Immobilienmarktes ist entscheidend, um festzustellen, ob der Preis gerechtfertigt ist. Ein unabhängiger Gutachter sowie erfahrene und seriöse Immobilienfachleute können helfen, Überzahlungen oder den Erwerb mangelhafter Immobilien zu vermeiden.

4. Sorgfältige Vertragsprüfung

Standardverträge von Maklern reichen oft nicht aus, um Ihre Interessen zu schützen. Die Zusammenarbeit mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt ist empfehlenswert. Der Vertrag sollte enthalten:

• Detaillierte Objektbeschreibung: einschließlich Fläche, Umbauten und Besonderheiten.
• Klar definierte aufschiebende Bedingungen (Bedingungen, unter denen der Vertrag entfällt): B. Erhalt eines Hypothekendarlehens, keine versteckten Belastungen, Genehmigung von Umbauten oder Erhalt der Auslandsinvestitionsgenehmigung.
• Vertragsstrafen: zum Schutz beider Parteien bei Nichterfüllung (z. B. Rückzahlung des doppelten Anzahlungsbetrags durch den Verkäufer).
• Feste Fristen: B. für die notarielle Beurkundung oder Übergabe bei Neubauten.

5. Technische Gutachten

Verlangen Sie alle verfügbaren technischen Berichte, wie Energiezertifikate, Zustand der Elektro- und Sanitärinstallationen etc. Sollten diese fehlerhaft oder unvollständig sein, können Sie – sofern vertraglich geregelt – vom Vertrag zurücktreten oder einen Preisnachlass fordern.

6. Individuelle aufschiebende Bedingungen

 Diese sollten auf Ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten sein. Beispiele:

• Bei geplanten Umbauten: Bedingung, dass eine Baugenehmigung erteilt wird.
• Bei Wunsch nach ruhiger Umgebung: Bedingung, dass keine städtebaulichen Maßnahmen (z. B. Straßenbau oder Neubauten) in der Nähe geplant sind.
• Bei Fremdfinanzierung: genaue Angabe des Mindest- und Höchstbetrags des Darlehens.
• Als Ausländer: Bedingung, dass der Vertrag nur gültig ist, wenn die Auslandsinvestitionsgenehmigung oder ein Bankkonto eröffnet wird.

Ein Fachanwalt kann helfen, diese Klauseln präzise zu formulieren, um Unklarheiten zu vermeiden.

Finanzielle Risiken und deren Minderung

Beim Abschluss eines Reservierungs- oder Anzahlungsvertrags zahlt der Käufer meist eine Anzahlung oder Sicherheitsleistung (i. d. R. 10 % des Kaufpreises). Diese wird auf den Kaufpreis angerechnet, kann aber verloren gehen, wenn der Käufer zurücktritt oder Bedingungen nicht erfüllt. Zur Risikominimierung:

• Bankbürgschaft verlangen: Käufer können eine Bankbürgschaft verlangen, die die Rückzahlung der Anzahlung bei Nichterfüllung durch den Verkäufer absichert. Diese Praxis ist jedoch nicht verpflichtend und kann Kosten verursachen, die nicht jeder Verkäufer tragen möchte.
• Prüfen, wem die Zahlung übergeben wird: In Andorra verwalten oft Makler die Anzahlungen. Dies ist riskant, da im Problemfall (z. B. Insolvenz des Maklers) die Rückzahlung schwierig sein kann. Ein Anwalt sollte prüfen, ob Schutzklauseln enthalten sind und klare Rückzahlungsbedingungen definiert sind.
• Schutzklauseln einbauen: B. eine Vertragsstrafe bei Nichterfüllung durch den Verkäufer oder Rückzahlungsklauseln bei Nichterteilung erforderlicher Genehmigungen wie der Auslandsinvestitionsgenehmigung.

Welche Kosten sind mit dem Immobilienkauf in Andorra verbunden?

Neben dem Kaufpreis müssen Käufer folgende Kosten einkalkulieren:

• Notarkosten: Diese richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind gesetzlich geregelt.
• Steuern: In Andorra gelten die Allgemeine Indirekte Steuer (IGI) und die Übertragungssteuer (ITP), die je nach Art der Immobilie unterschiedlich hoch sind. Außerdem gibt es die Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen, die für Nicht-Residenten oder Residenten mit weniger als 3 Jahren Aufenthalt gilt.
• Honorare für Anwälte oder Makler: Die Beauftragung von Fachleuten zur Durchführung der Due Diligence und Vertragsprüfung ist eine sinnvolle Investition zur Vermeidung späterer Probleme.

Schützen Sie Ihre Investition mit sorgfältiger Due Diligence

Der Kauf einer Immobilie in Andorra kann eine große Chance sein, birgt aber auch Risiken, wenn nicht die richtigen Vorkehrungen getroffen werden. Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung, eine gründliche Überprüfung der Verträge und die Anpassung der aufschiebenden Bedingungen sind wesentliche Schritte, um rechtliche oder finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Lassen Sie sich nicht von der Aufregung vor dem Kauf anstecken: Nehmen Sie sich die Zeit, jedes Detail zu prüfen, und stellen Sie sicher, dass Sie von Fachleuten unterstützt werden.

In unserer Kanzlei setzen wir uns für die Interessen unserer Kunden ein. Wir begleiten unsere Kunden während des gesamten Kaufprozesses, prüfen die Verträge und sorgen für einen reibungslosen und sicheren Ablauf der Transaktion. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Andorra in Erwägung ziehen, wenden Sie sich an uns, um sicherzustellen, dass Ihre Investition vom ersten Schritt an geschützt ist.