La importància de la due diligence immobiliària a Andorra abans de comprar un immoble

La compra d’un immoble a Andorra és una decisió significativa que requereix precaució, preparació i, sobretot, una due diligence exhaustiva. Signar un contracte de reserva o d’arres sense una anàlisi acurada pot exposar el comprador a riscos financers i legals, com ara penalitzacions, pèrdua de pagaments a compte o problemes amb la propietat. En aquest article, explorem els aspectes clau de la due diligence immobiliària a Andorra i oferim consells pràctics per protegir els teus interessos.

Com funciona el procés de compra d’un immoble a Andorra?

Un cop comprador i venedor acorden el preu i les condicions de l’immoble, el següent pas és formalitzar el compromís mitjançant un contracte de reserva (comú en promocions d’obra nova) o un contracte d’arres. Aquests contractes se signen entre les parts, generalment amb l’assistència d’advocats o agents immobiliaris, i no requereixen la intervenció d’un notari. El seu objectiu és establir les bases de la futura compravenda, fixant les obligacions i condicions de les parts per garantir que els termes siguin clars.

Durant el termini pactat, les parts preparen la documentació necessària per a l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda, que sí que s’ha de formalitzar davant notari per completar la transacció. A Andorra, no existeix un termini legal de desistiment, per la qual cosa qualsevol possibilitat de renúncia dependrà exclusivament de les clàusules pactades en el document.

El contracte de reserva d’habitatge a Andorra

El contracte de reserva és un acord utilitzat principalment a Andorra per a la compra d’habitatges d’obra nova o en fase de construcció. Aquest contracte permet al comprador reservar un habitatge específic a canvi d’un pagament inicial, conegut com a senyal, que es descompta del preu final de venda. Alhora, el venedor, generalment una promotora immobiliària, es compromet a lliurar l’habitatge en la data acordada i segons les especificacions pactades.

Aquest tipus de contracte estableix les condicions essencials de la transacció, com ara el preu, el termini d’entrega i les característiques de l’habitatge, creant un compromís vinculant per a ambdues parts. És fonamental revisar acuradament les clàusules del contracte de reserva, ja que qualsevol incompliment pot tenir conseqüències financeres, especialment si no s’hi inclouen proteccions específiques.

Tipus de contractes d’arres a Andorra

Quan la compravenda no implica una reserva inicial, sovint s’utilitza un contracte d’arres. És important entendre les diferències entre les modalitats de contracte d’arres, ja que cada una implica obligacions i drets diferents:

• Arres confirmatòries: Aquestes arres garanteixen que la compravenda es realitzarà en el termini establert. Si una de les parts incompleix el que s’ha pactat, l’altra pot exigir el compliment del contracte o la seva resolució, a més de reclamar una indemnització pels danys i perjudicis causats.
• Arres penitencials: Aquestes arres permeten que qualsevol de les parts desisteixi de la compravenda. Si és el comprador qui renuncia, perdrà els diners entregats com a arres; si ho fa el venedor, haurà de tornar el doble de l’import rebut. A Andorra, les arres penitencials són la modalitat més habitual per la seva flexibilitat.

Un cas real a Andorra il·lustra els riscos de no incloure clàusules protectores: un comprador estranger va signar un contracte de reserva amb una promotora per un habitatge d’obra nova i va pagar un senyal de 20.000 euros. No obstant això, no va poder obrir un compte bancari a Andorra per restriccions imprevistes, cosa que li va impedir obtenir l’autorització d’inversió estrangera necessària per completar la compra. Com que el contracte no incloïa cap clàusula que preveiés la devolució del senyal en aquest cas, la promotora va retenir els diners. Aquest cas destaca la importància de negociar clàusules específiques que protegeixin el comprador davant circumstàncies fora del seu control.

Punts clau per a una due diligence immobiliària efectiva

Per evitar sorpreses desagradables, la due diligence hauria d’abastar diversos aspectes essencials:

1. Verificació de l’estat legal de l’immoble

A Andorra no hi ha un registre de la propietat com en altres països. Tota la informació sobre l’immoble s’ha de verificar mitjançant el cadastre i les escriptures notarials. És fonamental assegurar-se que:

• El venedor és el propietari legítim i té dret a vendre.

• No hi ha càrregues ocultes, com hipoteques, embargaments o servituds. És important tenir en compte que el cadastre d'Andorra no reflecteix totes les càrregues jurídiques —com hipoteques o embargaments—, per la qual cosa és imprescindible revisar també les escriptures notarials i altres documents legals.

• Les reformes realitzades a l’immoble estan legalitzades. Per exemple, si una terrassa s’ha convertit en una habitació, aquesta modificació ha d’estar inscrita degudament.

Un cas real va implicar un comprador que, després de signar el contracte, va descobrir una càrrega oculta per una permuta no registrada al cadastre per un error administratiu. Això va endarrerir la transacció i va generar costos legals significatius.

2. Avaluació del valor de l’immoble

Conèixer el mercat immobiliari andorrà és essencial per determinar si el preu de l’immoble és adequat. Contractar un taxador independent i consultar professionals immobiliaris amb experiència i bona reputació ajuda a evitar pagar de més o adquirir un immoble amb defectes que en redueixin el valor.

3. Revisió minuciosa del contracte

Els contractes genèrics facilitats per immobiliàries poden no protegir adequadament els teus interessos. És recomanable comptar amb un advocat especialitzat en dret immobiliari que revisi i personalitzi el contracte. Alguns punts essencials a incloure són:

• Descripció detallada de l’immoble.
• Condicions suspensives clares (com l’obtenció d’un préstec, l’absència de càrregues o la legalització de reformes).
• Clàusules penals que protegeixin davant incompliments.
• Terminis específics per a l’atorgament de l’escriptura pública o l’entrega del bé immoble.

4. Diagnòstics tècnics

Sol·licita tots els informes tècnics disponibles (eficiència energètica, estat de les instal·lacions, etc.). Si algun informe és inexacte o incomplet, podries tenir dret a anul·lar la compra o negociar una rebaixa, sempre que el contracte ho prevegi.

5. Condicions suspensives personalitzades

Aquestes condicions s’han d’adaptar al teu cas concret. Per exemple:

• Si planeges fer obres, inclou una condició que subordini la compra a l’obtenció del permís d’obres.
• Si compres per la tranquil·litat, estipula que la venda depèn de l’absència de projectes urbanístics a la zona.
• Si necessites finançament, fixa imports mínim i màxim per evitar problemes amb el banc.
• Si ets estranger, inclou clàusules condicionants a l’obtenció de l’autorització d’inversió estrangera o l’obertura del compte bancari.

Un advocat especialitzat et pot ajudar a redactar aquestes clàusules amb precisió per evitar ambigüitats.

Riscos financers i com mitigar-los

En signar un contracte de reserva o arres, el comprador sol lliurar una senyal o dipòsit (normalment un 10% del preu). Aquest import es descompta del preu final, però es pot perdre si el comprador es desdiu o no compleix les condicions suspensives. Per minimitzar riscos:

• Sol·licita un aval bancari: El comprador pot negociar que el venedor aporti un aval bancari per garantir la devolució del dipòsit en cas d’incompliment. No és obligatori i pot tenir un cost afegit, però és una mesura de protecció.
• Avalua a qui lliures el dipòsit: A Andorra, sovint es lliuren a agents immobiliaris, però això pot ser arriscat si hi ha incompliments o insolvències. És preferible que el teu advocat estableixi condicions clares per a la seva devolució.
• Inclou clàusules de protecció: Com una penalització per part del venedor si no es formalitza la venda, o clàusules que prevegin la devolució del dipòsit si no s’obtenen autoritzacions com la d’inversió estrangera.

Quines despeses implica la compra d’un immoble a Andorra?

A més del preu de compra, el comprador ha de considerar:

• Honoraris notarials: Depenen del valor de l’immoble i estan regulats per llei.
• Impostos: A Andorra s’aplica l’Impost General Indirecte (IGI) i l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP), que varien segons el tipus de propietat, així com l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària aplicable a no residents o residents amb menys de tres anys de residència.
• Honoraris d’advocats o agents immobiliaris: Contractar professionals per a la due diligence i la revisió contractual és una inversió que pot evitar problemes a llarg termini.

Protegeix la teva inversió amb una due diligence rigorosa

La compra d’un immoble a Andorra pot ser una gran oportunitat, però també comporta riscos si no es prenen les precaucions adequades. Fer una due diligence exhaustiva, revisar minuciosament els contractes i personalitzar les condicions suspensives són passos essencials per evitar sorpreses legals o financeres. No et deixis portar per l’emoció de la compra: pren-te el temps necessari per verificar cada detall i assegura’t de comptar amb el suport de professionals.

Al nostre despatx, estem compromeses a protegir els interessos dels nostres clients. Acompanyem els nostres clients en tot el procés de compra de l’immoble, incloent-hi la revisió dels contractes i vetllant perquè la transacció sigui fluida i segura. Si estàs considerant adquirir una propietat a Andorra, contacta amb nosaltres per garantir que la teva inversió estigui protegida des del primer moment.