La importancia de la due diligence inmobiliaria en Andorra antes de comprar un inmueble

La compra de un inmueble en Andorra es una decisión significativa que requiere precaución, preparación y, sobre todo, una due diligence exhaustiva. Firmar un contrato de reserva o arras sin un análisis cuidadoso puede exponer al comprador a riesgos financieros y legales, como penalizaciones, pérdida de pagos a cuenta o problemas con la propiedad. En este artículo, exploramos los aspectos clave de la due diligence inmobiliaria en Andorra y ofrecemos consejos prácticos para proteger tus intereses.

¿Cómo funciona el proceso de la compra de un inmueble en Andorra?

Una vez que comprador y vendedor acuerdan el precio y las condiciones del inmueble, el siguiente paso es formalizar el compromiso mediante un contrato de reserva (común en obras nuevas) o un contrato de arras. Estos contratos se firman entre las partes, generalmente con el auspicio de abogados o agentes inmobiliarios, y no requieren la intervención de un notario. Su propósito es sentar las bases de la futura compraventa, estableciendo las obligaciones y condiciones de ambas partes para garantizar que los términos sean claros. Durante el plazo pactado en estos contratos, las partes suelen preparar la documentación necesaria para la escritura pública de compraventa, que debe otorgarse ante notario para completar la transacción. En Andorra, no existe un plazo legal de retractación, por lo que cualquier posibilidad de desistir del contrato depende exclusivamente de las cláusulas pactadas en el documento.

El contrato de reserva de vivienda en Andorra

El contrato de reserva es un acuerdo utilizado principalmente en Andorra para la compra de viviendas de obra nueva o en fase de construcción. Este contrato permite al comprador reservar una vivienda específica a cambio de un pago inicial, conocido como señal, que se descuenta del precio final de venta. A su vez, el vendedor, generalmente una promotora inmobiliaria, se compromete a entregar la vivienda en la fecha acordada, conforme a las especificaciones pactadas.

Este tipo de contrato establece las condiciones esenciales de la transacción, como el precio, el plazo de entrega y las características de la vivienda, creando un compromiso vinculante para ambas partes. Estas condiciones sientan las bases para el posterior contrato de compraventa, que se formalizará ante notario. Es fundamental revisar cuidadosamente las cláusulas del contrato de reserva, ya que cualquier incumplimiento puede tener consecuencias financieras, especialmente si no se incluyen protecciones específicas.

Tipos de contratos de arras en Andorra

Cuando la compraventa no implica una reserva inicial, se utiliza frecuentemente un contrato de arras. Es crucial entender las diferencias entre las modalidades de contratos de arras, ya que cada una conlleva obligaciones y derechos distintos:

• Arras confirmatorias: Estas arras garantizan que la compraventa se realizará en el plazo fijado. Si alguna de las partes incumple lo pactado, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, además de reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
• Arras penitenciales: Estas arras permiten que cualquiera de las partes desista de la compraventa. Si el comprador renuncia, perderá el dinero entregado como arras; si lo hace el vendedor, deberá devolver el doble de las arras recibidas. En Andorra, las arras penitenciales son la modalidad más utilizada debido a su flexibilidad.

Un caso real de operación inmobiliaria en Andorra ilustra los riesgos de no incluir cláusulas protectoras: un comprador extranjero firmó un contrato de reserva con una promotora inmobiliaria para una vivienda de obra nueva y pagó una señal de 20.000 euros. Sin embargo, no pudo abrir una cuenta bancaria en Andorra debido a restricciones imprevistas, lo que le impidió obtener la autorización de inversión extranjera necesaria para completar la compra. Como el contrato no incluía una cláusula que contemplara la devolución de la señal en caso de no obtener dicha autorización, la promotora retuvo el dinero. Este caso destaca la importancia de negociar cláusulas específicas que protejan al comprador ante circunstancias fuera de su control.

Puntos clave para una due diligence inmobiliaria efectiva

Para evitar sorpresas desagradables, la due diligence inmobiliaria debe abarcar varios aspectos críticos:

1. Verificación del estado legal del inmueble

En Andorra, no existe un registro de la propiedad como en otros países, lo que hace que la due diligence sea aún más importante. Toda la información sobre el inmueble debe verificarse a través del catastro y escrituras notariales. Es fundamental asegurarse de que:

• El vendedor es el propietario legítimo y tiene derecho a vender.
• No existen cargas ocultas, como hipotecas, embargos o servidumbres. Es importante tener en cuenta que el catastro en Andorra no refleja todas las cargas jurídicas —como hipotecas o embargos—, por lo que es imprescindible revisar también las escrituras notariales y otros documentos legales.
• Las modificaciones o reformas realizadas en el inmueble están correctamente inscritas. Por ejemplo, si una terraza se convirtió en una habitación, esta reforma debe estar legalizada; de lo contrario, podría generar problemas en la compraventa.

Un caso real en Andorra involucró a un comprador que descubrió, tras firmar el contrato, una carga oculta por una permuta que no constaba en el catastro debido a un error administrativo. Esto retrasó la transacción y generó costosos gastos legales.

2. Evaluación del valor del inmueble

Conocer el mercado inmobiliario andorrano es esencial para determinar si el precio del inmueble lo vale. Contratar a un tasador independiente y consultar profesionales inmobiliarios con experiencia y de buena reputación ayudará a evitar pagar de más o adquirir un inmueble con defectos que reduzcan su valor.

3. Revisión minuciosa del contrato

Los contratos genéricos proporcionados por inmobiliarias pueden no ser suficientes para proteger tus intereses. Es recomendable trabajar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que revise y personalice el contrato. Algunos puntos que deben incluirse son:

• Descripción detallada del inmueble: Incluye no sólo la descripción y metros cuadrados, sino también cualquier reforma o característica relevante (por ejemplo, como mencionado anteriormente, si una terraza se transformó en un dormitorio).
• Condiciones suspensivas claras: Estas cláusulas permiten anular el contrato sin penalizaciones si ciertas condiciones no se cumplen. Ejemplos comunes incluyen la obtención de un préstamo hipotecario, la ausencia de cargas ocultas o la legalización de reformas. Por ejemplo, una condición suspensiva podría estipular que la venta solo procederá si el catastro confirma que no existen discrepancias en la descripción del inmueble o si se obtiene la autorización de inversión extranjera.
• Cláusulas penales: Estas protegen a ambas partes en caso de incumplimiento. Por ejemplo, puedes incluir una cláusula que obligue al vendedor a devolver el doble del depósito si no cumple con sus obligaciones.
• Plazos específicos: Asegúrate de que el contrato especifique fechas claras para la firma de la escritura pública, o en caso de obra nueva para la entrega del inmueble.

4. Diagnósticos técnicos

Solicita todos los informes técnicos disponibles, como el certificado de eficiencia energética, el estado de las instalaciones eléctricas y de fontanería etc. Si alguno de estos informes es inexacto o incompleto, podrías tener derecho a anular la transacción o negociar una reducción del precio, siempre que esté establecido en el contrato.

5. Condiciones suspensivas personalizadas

Las condiciones suspensivas deben adaptarse a las circunstancias de la compraventa. Por ejemplo:

• Si planeas realizar obras en el inmueble, incluye una condición suspensiva que dependa de la obtención de un permiso de construcción.
• Si compras para disfrutar de un entorno tranquilo, especifica en el contrato que la venta depende de la ausencia de proyectos urbanísticos que alteren el entorno (como la construcción de una carretera cercana o que construyan un edificio y conviertan tus vistas en un patio interior).
• Si adquieres el inmueble con un préstamo, detalla el monto máximo y mínimo del financiamiento para evitar problemas si el banco aprueba un crédito insuficiente.
• Si eres extranjero, incluye una cláusula que condicione la validez del contrato a la obtención de la autorización de inversión extranjera o la apertura de una cuenta bancaria en Andorra.

Un abogado especializado puede ayudarte a redactar estas cláusulas con precisión para evitar ambigüedades.

Riesgos financieros y cómo mitigarlos

Al firmar un contrato de reserva o arras, el comprador suele entregar una señal, un depósito de garantía o arras penitenciales (generalmente el 10% del precio del inmueble). Esta suma se deduce del precio final, pero puede perderse si el comprador se retracta o no cumple con las condiciones suspensivas. Para minimizar riesgos:

• Solicita un aval bancario: Como medida de protección, el comprador puede negociar que el vendedor proporcione un aval bancario que garantice la devolución de la señal, depósito o arras en caso de incumplimiento por parte del vendedor. Sin embargo, esta práctica no es obligatoria y puede implicar un coste que no todos los vendedores están dispuestos a asumir. Asegúrate de discutir esta opción con tu abogado para evaluar su viabilidad.
• Evalúa cuidadosamente a quién entregas la señal o arras: En Andorra, los depósitos suelen ser gestionados por agentes inmobiliarios, pero esta práctica conlleva riesgos, ya que la recuperación de los fondos puede ser complicada en caso de problemas, como el incumplimiento o la insolvencia del intermediario. Consulta con un abogado para incluir cláusulas que protejan la señal o depósito y establece condiciones claras para su devolución.
• Incluye cláusulas de protección: Por ejemplo, una cláusula penal que obligue al vendedor a indemnizarte si la venta no se realiza por su culpa, o una cláusula que permita la devolución de la señal o arras si no se obtienen autorizaciones necesarias, como la de inversión extranjera.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra de un inmueble en Andorra?

Además del precio del inmueble, los compradores deben considerar:

• Honorarios notariales: Dependen del valor del inmueble y son honorarios tasados por ley.
• Impuestos: En Andorra, se aplica el Impost General Indirecte (IGI) y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que varían según el tipo de propiedad. Así como, el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria que aplica para no residentes o residentes de menos de 3 años de residencia.
• Honorarios de abogados o agentes inmobiliarios: Contratar profesionales para la due diligence y la revisión de contratos es una inversión que puede ahorrarte problemas a largo plazo.

Protege tu inversión con una due diligence rigurosa

La compra de un inmueble en Andorra puede ser una gran oportunidad, pero también conlleva riesgos si no se toman las precauciones adecuadas. Realizar una due diligence exhaustiva, revisar minuciosamente los contratos y personalizar las condiciones suspensivas son pasos esenciales para evitar sorpresas legales o financieras. No te dejes llevar por la emoción de la compra: tómate el tiempo necesario para verificar cada detalle y asegúrate de contar con el apoyo de profesionales.

En nuestro despacho, estamos comprometidas a proteger los intereses de nuestros clientes. Acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso de compra del inmueble, incluyendo la revisión de los contratos y asegurándonos de que la transacción sea fluida y segura. Si estás considerando adquirir una propiedad en Andorra, contáctanos para garantizar que tu inversión esté protegida desde el primer paso.