Neue Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen in Andorra: Schlüssel und Auswirkungen

Seit der Einführung des Gesetzes über ausländische Investitionen im Jahr 2008 hat Andorra einen erheblichen Anstieg ausländischer Investitionen erlebt. Angesichts der Notwendigkeit, ein nachhaltiges Wachstumsmodell zu gewährleisten und zur öffentlichen Politik beizutragen, hat Andorra mit dem Gesetz 3/2024 eine neue Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen eingeführt.

Auswirkungen des Gesetzes 3/2024

Das Gesetz 3/2024, das ab dem 29. Februar 2024 gilt, führt eine progressive Steuer für ausländische Investoren im Immobilienmarkt Andorras ein. Diese Steuer variiert zwischen 3 % und 10 % des tatsächlichen Werts der Immobilie, abhängig von der Anzahl der Immobilien und der Art der Investition.

Definition des ausländischen Investors

Das Gesetz 3/2024 ändert die Definition des ausländischen Investors, die im Gesetz 10/2012 über ausländische Investitionen in Andorra festgelegt ist. Dementsprechend gelten folgende Personen als ausländische Investoren:

• Natürliche Personen, die nicht in Andorra ansässig sind;
• Ausländische natürliche Personen, die seit weniger als drei Jahren ununterbrochen in Andorra wohnen;
• Ausländische juristische Personen;
• Andorranische juristische Personen mit einem ausländischen Beteiligungsanteil von 50 % oder mehr, direkt oder indirekt, oder wenn diese Gesellschaften von natürlichen oder juristischen Personen finanziert werden, die nach dem Gesetz als ausländische Investoren gelten;
• Andorranische juristische Personen mit einem ausländischen Beteiligungsanteil von weniger als 50 %, aber mehr als 5 %, direkt oder indirekt, die eine ausländische Immobilieninvestition tätigen.

Erwerbungen, die ab dem 29. Februar 2024 getätigt werden, müssen im Register für Auslandsinvestitionen deklariert werden und unterliegen der Steuer.

Ausnahmen von der neuen Steuer

Es gibt bestimmte Ausnahmen von der neuen Steuer, darunter:

• Schenkungen zwischen Familienmitgliedern, abhängig vom Verwandtschaftsgrad;
• Einbringung von Immobilien oder dinglichen Rechten in Gesellschaften, bei denen alle Aktionäre oder Gesellschafter enge familiäre Beziehungen haben;
• Erwerbungen von Todes wegen (Erbschaften);
• Kostenlose Zuweisungen bei der Auflösung des ehelichen Güterstands durch Scheidung;
• Erwerbungen von Immobilien oder dinglichen Rechten durch nicht ansässige Personen oder Personen mit weniger als drei Jahren Aufenthalt in Andorra, um gewerbliche oder industrielle Tätigkeiten auszuüben, vorausgesetzt: (i) es handelt sich nicht um Immobilienentwicklung oder Immobilienkauf und -verkauf; (ii) die Immobilie wird länger als 10 Jahre gehalten; (iii) es handelt sich nicht um Immobilien, die ursprünglich für Wohnzwecke vorgesehen sind; (iv) die Investition schafft Arbeitsplätze.

Steuerermäßigung

Wenn die Investition den Kauf oder Bau von Mietwohnungen betrifft, die als dauerhafter und üblicher Wohnsitz für mindestens zehn Jahre genutzt werden, wird eine Steuerermäßigung von 90 % gewährt.

Verfahren und Fristen

• Für den Antrag auf eine ausländische Immobilieninvestition wurde eine Gebühr von 300 Euro pro Antrag festgelegt, die bei der Beantragung entrichtet werden muss;
• Zudem ist eine Vorauszahlung der Steuer vor der positiven Entscheidung über die Auslandsinvestition erforderlich. Vor der Beurkundung des Kaufs muss der ausländische Investor dem Notar nachweisen, dass die Selbstveranlagung erfüllt und die entsprechende Steuer für die formalisierte Auslandsinvestition gezahlt wurde;
• Die Frist für die Bearbeitung von Anträgen auf Auslandsinvestitionen wird auf zwei Monate verlängert (mit einer Verlängerungsmöglichkeit um einen weiteren Monat), und im Falle einer verwaltungsrechtlichen Untätigkeit gilt der Antrag als abgelehnt, im Gegensatz zum früheren Verfahren, bei dem er nach einem Monat ohne Antwort als positiv galt.

Fazit

Dieses neue Gesetz berücksichtigt nicht alle möglichen Szenarien oder spezifischen Situationen, die im Einzelfall analysiert werden müssen. Daher halten wir es für entscheidend, dass ausländische Investoren gut informiert und vorbereitet sind, um diese neuen Vorschriften einzuhalten. Auf diese Weise können sie ihre Steuerbelastung minimieren und ihre Vorteile im Rahmen des geltenden Rechts maximieren.

Diese Informationen dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine Empfehlung oder rechtliche Beratung dar. Sie basieren auf den zum Zeitpunkt der Erstellung geltenden Vorschriften.

Bei Carlota Pastora Advocats beantworten wir gerne Ihre Fragen zur Besteuerung von ausländischen Immobilieninvestitionen in Andorra und zur richtigen steuerlichen Planung von Immobilien.